本文转载自：料道（ID:liao_dao）
11月9日，美联储在每年两次的《金融稳定报告》中继续看空中国楼市。
那么，真实情况是这样吗？
美国官方的声音和资本的行动，真的一致吗？
今天我们来看看，中国楼市和楼市背后的钢铁需求，到底如何——
该信谁的？
肯定是出钱那个，打嘴炮没意思。
《金融时报》也证实了这一消息，还说，“外资正看准时机抄底”。
也就是说官方也认为，现在就是底部了。
文章提到，高盛团队认为市场高估了房企暴雷的传染风险了，市场也正在消化这一风险。这两天，房企债券也应声而涨。
有人说，高盛是在赌，赌中国不会弃房企而不救。其实，要救的并不是房企，而是房地产行业。
国家统计局数据显示，房地产行业从业人数在2018年高达1263.5万人，还有大部分没有被录进去的外包工、农民工更是数不胜数。
现在房企一暴雷，动不动就说停工停产。不仅伤害购房者，还有千千万万个农民工，他们停工就是失业。为了保民生，房地产是肯定要保的。
这两天，一篇名为《如何防范房地产市场硬着陆风险》的论文广为流传。里面提到：如果房地产投资和销售下降15%，那么就会拉低1.5%的GDP。
换句话说，如果房地产“硬着陆”，将会拖累经济增长、导致地方政府卖地收入超预期下降、冲击并抬升信用风险乃至全社会购买力下降等等。
估算的东西我们就不讨论了，但房地产对GDP的拉动是有目共睹的。就拿深圳为例，房地产低迷已经影响到深圳的经济发展了。
前三季度，深圳房地产开发项目投资同比下降17.8%；新房成交量三季度环比下跌 43%，同比下跌 31%。今年前三季度，深圳地区生产总值同比增速7.1%，使得深圳经济增速头一次落在广东省21个城市最后。
这轮暴雷的房企大部分都是深圳房企，恒大、宝能、花样年、佳兆业等。也就是说在没找到房地产“软着陆”的办法时，绝对不能“硬着陆”。
高层也许已经意识到这一点了，自从国庆回来后，楼市的风向就已经发生了变化。这几天利好更是纷至沓来——
一是境内融资“解冻”。11月10日，证券时报头版，就在报道中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。
从去年三道红线后，境内发债的节奏明显放缓，尤其是今年6月份后，大部分房企遭遇信用评级下降，境内发债几乎停滞。
为了防止房企资金链进一步恶化，有参会人士透露，金融机构会通过债券投资等方式重新为房企“输血”。
现在招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等房企已经有计划开始进行境内发债融资。
座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，房企融资难题将会逐步“解冻”。
地方救市，限购松绑。昨天，武汉政府网站上有一则看似和房地产毫无相关的通知，《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施。》
实际上在这个措施里面，提到了限购松绑的内容。“非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。”
也就是说有一部分人群可以不受限购政策限制，在武汉购买一套房产。
虽然没有大规模放松限购，但此刻适当的定向放松限购亦能给武汉新房市场带来暖意，肯定是利于新房的成交。
苏北的徐州也放松商品房预售条件了，进一步给开发商解绑。
10月28日，徐州市住房和城乡建设局发布了《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》。
通知的要点是调整预售条件，开发商每次申请预售证的建筑面积由4万平方米调整至不低于2万平方米(尾盘除外)。
其实就是让开发商加快速度把房子卖出去，回流现金。
除了这两座城市，这段时间有关楼市利好的消息真的太多太多了。补贴现金的、不允许降价的……
联系到多地纷纷放松第三轮土拍条件，我们基本可以判断：楼市最难的时刻马上就要过去了。内外输血，这下不仅可以拉房企一把，更重要的是提振房地产信心。
现在舆论的风向已经彻底逆转。而且最近，房企暴雷的新闻都说不得。高层的意思很明确，不要再散播负面的消息了，楼市需要重塑信心。
其实《金融时报》已经透露了，10月份房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。
房地产不同的开发建设阶段对应着不同的钢材消耗量。短期内主要看房地产的新开工面积，一般房地产新开工2-3个月是地下至正负零阶段，这时候用钢量较多，其次是主体结构达到预售条件至封顶阶段；中期还要看房地产资金回笼时间，从开发商角度来看，缩短开工到期房预售时间，可以缩短资金回笼周期，缓解开发商资金压力，施工周期的缩短，同时也加快了钢材的消耗，同时后期房地产销售面积情况表现也会影响资金回笼情况和刺激新开工，从而影响着钢材的消耗；从长期来看，政策及资金环境决定着房地产长期发展方向，从而会影响开发商拿地的积极性。
图：房地产开发建设周期
资料来源：Mysteel整理
房地产行业周期性规律。对于房地产行业周期性的把握也是分析钢材需求必不可少的，房地产行业长期是受到供需影响，但受到政策干预会产生很多小周期，从2009年到2020年刚好是一个完整的朱格拉中周期，其中中周期又包含2-3个基钦周期，从2009年到2015年开始房地产行业刚好经历了三轮基钦小周期波动，从复苏、上升、繁荣到衰退，每轮周期历时3年时间。从2015年开始，目前已经经历了复苏、上升、繁荣阶段，现在处于衰退，历时已经超4年，由于居民购买能力的减弱，居民高高杠杆率等因素导致房地产购买力下降，房地产衰退时间延长，从而导致房地产小周期持续时间拉长，笔者预计走完这一波周期需要5-6年的时间，也就是新的一轮周期可能开始于2021年-2022年，最早于2021年上半年开始新一轮的基钦小周期和朱格拉中周期。
数据来源：钢联数据
房地产与钢材需求关系重点关注指标。从房地产开发建设周期角度来看，可知房地产新开工后几个月是用钢高峰期，尤其是对于螺纹钢的需求量。由下图可以看出，全国房地产开工面积与螺纹钢产量变化趋势基本上一致，且新开工面积数据要领先于螺纹钢产量数据。
图：新开工面积与螺纹钢产量关系
一般来说，新开工面积同步或者略领先于施工面积，但是从2015年开始新开工面积与施工面积出现背离情况，说明房地产大规模停工。一方面可能是由于房企并购重组或转型退出行业，一方面是房地产商受到资金方面的压力，被迫停工。所以房地产资金情况决定了房地产投资增速。上文也提到，部分房地产为了加速回笼资金，会缩短到达预售条件时间，对于房地产用钢需求的把握主要是对于开工与竣工节奏的把握，同时销售数据的好转利好于房地产投资的积极性，从而推动房地产新开工，利好钢材需求。
素材来源：国家统计局、我的钢铁网、刘晓博说经济等 文章版权归原作者及原出处所有 。内容为作者个人观点
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