央行降准再“降息”，A股港股地产板块却遭遇冰火两重天

12月20日，A股、港股主要股指均下跌，其中上证指数下跌1.07%，报收3593点；恒生指数下跌1.93%，报收22745点。

当天，中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至3.8%，此前连续19个月维持在3.85%不变。将五年期贷款市场报价利率（LPR）维持在4.65％，为连续第20个月维持不变。

图源：雪球网

受此影响，A股房地产板块逆势走强，个股上演涨停潮，截止收盘，板块指数涨逾2%，个股方面，津滨发展、渝开发、中洲控股、大龙地产、嘉凯城、京能置业、财信发展、天保基建、蓝光发展、泰禾集团涨停，天房发展、深深房A涨逾9%。

万科A股股价微涨0.15%，H股股价却跌0.33%；保利发展股价涨1.87%。

消息面上，上证报等多家媒体报道，业内人士透露，人民银行与银保监会近日联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

据了解，该通知的一大看点就是，重点支持优质房地产企业兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。值得注意的是，被兼并收购的对象应为项目而非企业股权。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，“这意味着类似收购是以处置烂尾楼等项目为主的，不涉及到对具体问题企业战略方面和股权方面的干预。”

A股地产股表现一片大好，但港股的地产股却呈现另一番景象。

中国恒大股价下跌近10%报1.46港元，刷新历史最低股价。标普将恒大评级下调至SD（选择性违约）并撤销评级。标普指出，恒大及其境外融资平台天基控股未能支付未到期美元优先票据的利息，支付宽限期也已到期。

华人置业股价大跌近22%报2.96港元，盘中最高跌幅达35%。

上周五，华人置业在港交所公告，私有化计划遭否决。此前，华人置业最大股东刘銮雄家族提议以每股4港元的价格将公司私有化。刘銮雄是许家印的重要合作伙伴。

佳兆业12月20日复牌，股价大跌14%报0.79港元。

佳兆业周一发布公告称，未兑付在今年12月7日到期的4亿美元债券，也没有偿付2023年和2025年到期票据应付的利息。截至公告日，佳兆业优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元。

图源：佳兆业官网

其它几家地产龙头表现也不佳。融创股价大跌近18%报10.48港元，碧桂园股价下跌4%报6.85港元，华润置地股价跌1.36%报32.7港元，龙湖集团股价跌2%报37.15港元。

青岛君厚私募基金总经理、基金经理许治中感叹：“A股和港股的地产股也冰火两重天了，这个割裂的世界啊。”

房地产业最坏的时候已过去？

安信证券首席经济学家高善文在上周的演讲中说道，过去一段时间，房地产行业面临较大流动性压力，但他个人认为，房地产行业最坏时机已经过去，应该可以避免此前担心的“硬着陆”局面。

他表示：“11月的信贷数据是超预期的，有钱了就好办，流动性的问题预计是局部的，只要不造成系统性的风险，跌多了自然就有修复的机会。”

而如今面对“有限救援”的政策，A股和港股房地产板块走势截然不同，长城证券固收首席分析师吴金铎曾发表观点认为，和内地的房地产公司不同的是，香港的地产行业面临着一些新局面，一方面，香港M2（广义货币）增速和地产信贷增速近年来呈趋势性下降，二是在行业层面，港府开始着手解决香港最大的民生，也就是住房问题。

此外，港股地产板块的全线下挫，也或与世茂系的流动性危机有关。

世茂集团上周五公告称，同意出售香港维港汇物业项目给了爪哇控股、会德丰及信和置业，总价接近20.9亿港元。尽管此前世茂集团尽管已就资金问题进行辟谣，世茂系企业仍旧遭受了股债双杀。今年以来，世茂集团的股价已经跌去八成。

中金将世茂集团的评级由跑赢大盘下调至与大盘一致，目标价6.58港元。摩根大通将世茂集团及世茂服务评级下调至减持，原因是对其开发商层面流动性的担忧加剧。

而从大环境来看，受到部分产业政策调整、行业加强监管、反垄断等影响，港股市场始终徘徊在低迷状态。安永最新发布的《中国内地和香港首次公开募股(IPO)市场调研》报告显示，与去年同期相比，在香港上市的公司数量和筹资额分别减少35%和19%。

在美上市地产股也受波及

美股方面，受大盘下跌影响，中概股地产板块周一大多收跌。搜房网跌11.96%，鑫苑置业跌逾9%，房多多跌4.23%，中指控股跌1.23%，优客工场跌0.32%，汉广厦房地产涨1.67%。

图源：鑫苑置业官网

鑫苑置业也受到近期债务危机的波及。10月中旬，鑫苑置业宣布成功将一笔即将到期的债券置换为一份2023年到期的新债券，票面利率高达14.2%。 而在此前期宣布有意向投资者置换债券的前一周，评级公司惠誉已将鑫苑置业的长期发行人违约评级从“CCC”下调为“C”，将其高级无抵押评级和未偿债券评级从“CCC”下调至“C”，回收率评级从“RR4”下调至“RR5”。 

惠誉认为，鑫苑的债务置换计划构成了“困境债务交换”，并因此将鑫苑评级下调至C，称一旦交换实施，将进一步下调评级至有限违约。

“央妈”出手虽是利好，但这并不意味着万事大吉。能否走出债务危机，度过这一“劫”，归根结底还要看各企业的自救能力。而无论A股、港股还是美股的投资者，也会继续“用脚投票”。