融创还不起钱了，“房地产”就是一个多方分肉的工具

融创自爆，还不起钱了。

目前一共四笔美元债，利息都还不上：

1，4月19号该付利息2600万美元，付不出了。

2，4月11号该付利息2900万美元，付不出了。

3，4月20号该付利息2040万美元，付不出了。

4，4月26号该付利息2800万美元，付不出了。

那还不出怎么办？

找律师团队和会计团队，谈判协商延期，拿优质资产抵押担保，看看能不能再宽限宽限。

如果过了宽限期还还不出，就卖优质资产。

不过这种操作等于是让商业信誉跌到谷底，脸都不要了，评级机构一再下调融创评级。

穆迪，融创从B1，降到Caa1，负面展望。

惠誉，融创从BB，降到CC。

标普，融创评级降到B-，列入负面信用观察名单。

这种大范围的信誉降级，基本就杀死了它再从境外借钱的可能，境外借不到钱还债，就只能靠境内了。

而这一波评级下降潮后，融创已经是妥妥的“恒老二”了，第二个恒大。

从根本上讲，房企的爆雷不是个案，是到了“还债”的时候了。

这么多年不断借债拿地，炒高房价的圈钱游戏，到头了。

中国的房地产，是一个必须保持房价不断上涨的游戏，一旦房价开始跌，或者老百姓买不起房子了，这个脆弱的链条就会断裂。

现在的问题，既是房地产价格不许涨，也是老百姓买不起房子。

1，房住不炒，一轮轮大范围的调控，限售限购，房贷紧缩，一盆冷水，浇到房地产头上。

2，老百姓，真没钱了。

以前某教授的名言，六个钱包买房，夫妻两个加上双方父母四个，六个钱包一起挤一挤拼出个首付。

首付挤出来后，小夫妻俩再用30年还贷，这不就上车了吗？

可现在的问题是，掏空六个钱包也买不起，年轻人的思想也大幅改变。

我凭什么苦三十年就为了买套房？大不了不结婚了，不生孩子了。

再加上这两年疫情，生活状况不断下滑，谁还敢买房？谁还敢加杠杆背贷款买房？

就算有点钱，想着也是放着，未来的不确定性太大，手里如果有钱还是先存着，不会想去买房，找那不自在。

这么一来，房产游戏玩不下去。

今年1-4月，全国100家房企，销售均值212亿元，下降50%，直接腰斩。

房子卖不出去，还背着那么多债，这资金链，能不断吗？

昨天恒大，今天融创，明天还有谁？一个个排队上来。

其实中国的房地产游戏，是一场大家造锅分肉的宴会。

水烧开了，肉下锅了，锅边坐着四个分肉的：

第一，房企。

第二，银行。

第三，政府。

第四，炒客。

这四个分肉的，分掉了这几十年来所有的房地产红利。

1，房企：

2019中国富豪榜，前五大富豪里，三个是房地产。

许家印的恒大，王健林的万达，杨惠妍的碧桂园，说卖房不赚钱的老板们，是怎么在五大富豪里，占三个的？

最近一波房产造福运动，开始于2016年。

2016年开始“涨价去库存”，因为2015年这一年是重要转折年。

2015年，中国的房屋总待售面积，超过7亿平（包括商品房、写字楼、商铺等）

其中商品房库存，4.52亿平。

讲白了房子太多没人买，房企借了大量的钱盖房，如果房子卖不掉，房企拿不到钱，就还不上银行的钱。

还不上银行的钱，金融爆雷，整个系统性风险就大。

那怎么办？

只有一招，努力卖房啊。

于是各地政府不断推出各种“去库存政策”，把那7亿平，超历史的待售房子，卖掉。

去库存政策主要有：

1，棚改货币化，直接给拆迁户钱，拿钱去买房。

2，鼓励农民进城买房。

3，买房的首付比例一降再降。

4，给买房的购房补贴，税收优惠。

这么一系列刺激政策，直接把房产销售轰了上去，同时，也把房价轰了上去。

当年，六个钱包，再加上政府的各项补贴政策，房贷优惠，还是可以轰下来一套房的。

可是我们想想，涨价去库存的本质是什么？

这事有两个本质：

1，化解系统性风险。

2，完成杠杆转移。

第一，涨价去库存，背景是房太多卖不掉，房企叫苦连天，借了那么多钱盖房，如果房卖不掉，拿不到钱，他就要违约，大范围违约就是国家的系统性金融风险。

所以不能让它违约，所以推涨价去库存，帮着房企过难关，房企难关过了，爆发系统性风险的可能也低了。

第二，完成杠杆转移，本来房企就是靠着借钱盖房卖房的，每家房企都背着高额的杠杆。

可是在涨价去库存后，房企的杠杆，就通过“卖房”的手段，转嫁给买房的老百姓了。

房企本来背着还贷的杠杆，这么一转，买房老百姓就接过房企肩上的杠杆，让老百姓背上高额杠杆，开始还贷了。

背着高杠杆的老百姓，三十年还贷，成了房奴。

可是后来发生了什么呢？看下图

2016年，开始涨价去库存。

2016年，商品房库存4亿平。

2017年，商品房库存3亿平。

降了1亿平。

可是后来呢？后来的18、19、20年，商品房库存全都是在2.4亿平左右。

这是房子卖不动了吗？不是，这是不断的在盖新房。

涨价去库存，本质是给房企降低杠杆的，你手里这些房，卖了把钱拿了，还了银行的债，你就别再建那么多了

可是18、19、20出现的现象就是，卖多少，我给你再盖多少，房企们玩起了高周转的游戏。

高周转，大白话讲就是“快速拿地”，“快速盖房”，“快速卖房”。

钱赚回到手上，再继续上面这三步，一切都要快快快。

加上中国有全世界罕见的预售房制度，期房都能卖，房子连骨架都没看到都能卖，这就给高周转提供了保障。

高周转的直接后果就是，击鼓传花，恶性循环，本来在2016，2017年，房企转嫁给老百姓的杠杆，在这么一波波高周转运作下，又变本加厉的回到了自己肩上。

他们，实在太贪婪了。

涨价去库存，就是让你们见好就收，都赚那么多了，还顺利把高杠杆转嫁给百姓了，就见好就收吧。

可是贪婪的欲望，控制不住。

2016、2017，房子卖的那么好，一年杀掉1亿多平，那我不趁着这个机会，再多盖房，多卖房，大赚一笔，我不是傻子吗?

市场那么红火，我能收手吗？

于是房企再背高杠杆，高周转拼命拿地，盖房，卖房，终于在2022年，他们完成了又一次的历史性突破。

2022年，全国房产总待售面积，8.5亿平，其中商品房待售面积，5.34亿平。

5.34亿平，这比2015年涨价去库存时的历史最高点4.52亿平，还多了整整8000万平，再创历史新高。

绕了一圈，变本加厉的回来了。

你说他们，这就是活该，自作孽死一万次都活该。

那上面说到，房地产一口锅，水煮开了，锅边四个人分肉。

除了房企，还有政府，银行，炒客。

下面来说说政府。

那对政府来说，房地产这口肉不是一般的肉，它是加了罂粟的肉，这一口肉吃下去，人精神了，眼放光了，上北京走路也有风了。

“土地财政”这四个字，你总听过吧？

什么叫土地财政？那就是地方政府靠着卖地得到的钱。

中国的地属于国家，国家出租给你地，让你盖房盖楼盖厂房，这出租当然不是白租，拿商品房一项来说，都是搞竞拍，价高者得。

而房企拿地盖房，绝对是地方政府财政收入的一块大头肉。

除了卖地的那一大笔钱，还有各种盖楼卖房过程中的税，像是土地增值税，营业税，买房的还要交多项税。

中国一线准一线城市就那么些个，大量二三四线的城市乡镇，这些地方政府，靠着什么发展？

他们工业投资缺乏，商业发展缓慢，政府能来钱的地方少之又少。

唯一能靠的大头就是卖地收钱，以及盖楼卖房收税，这才是最大头。

看看这张图：

上面中国叫的上号的城市，少依赖土地财政的，就五个，大连、烟台、上海、北京、深圳。

其他城市，对土地财政的依赖，最低都51%，政府一大半的收入，来自土地财政。

这也就形成了一个巨大的“地方债”问题。

一个地方要发展，要搞大基建，请问钱从哪来？

地方政府问银行借钱，那银行借你，你要拿东西担保，你拿什么担保？当然就拿这个地方的未来财政收入担保。

那么，当土地财政“收成”好的时候，你地方上就能还上地方债。

可是，一旦土地财政“收成”不好，也就是房企都没法再卖房，都没法再来买地的时候，土地财政就一塌糊涂。

那这时候，请问地方政府怎么去还向银行借的钱呢？

地方政府还不出钱，地方债就违约，就可能成烂账，中央或者国企就要介入。

那一个地方债违约可以处理，如果几十个甚至上百个地方债一起违约呢？

这种大面积违约，也势必造成系统性金融风险。

所以不光房企肩上背着杠杆，地方政府肩上它也背着杠杆。

那你问，地方政府干嘛要背杠杆？干嘛要借那么钱搞基建？

这就和政绩直接挂钩，地方官要干出政绩，要通过考核才能升官，那地方基础建设，吸引投资，这些全都是政绩考核。

一个官员在一地干个三五年，政绩考核通过，他就升官，就走了。

可是在这三五年里，靠借债完成的漂亮基建，吸引了房企投资，却为这地方的未来，埋下隐患。

但是我只干三五年就走了，我走了以后，下个官员接班，下个官员，他也需要政绩来完成考核，来升官。

于是如此循环，新上的官继续要吃房地产的肉，吃土地财政的肉，那房地产，就成了产业薄弱的地方政府，最容易吸，也最好吸的一口“毒”。

房地产，来钱快，见效快，可却是透支未来健康的一种方式。

而除了房企和政府外，别忘了银行也是在锅边吃肉的一个。

中国各大银行的业绩，可太好了。

中国六大行，工建交农中邮，在疫情冲击下逆势上扬，创下十年来最好业绩，净利润增值最大，均速超过10% 。

银行们靠着什么本事业绩能那么好啊？靠着慧眼如炬的投资吗？

当然不是，全是靠着利息。

工行：2021年利息收入6900亿，占营业收入73%，

建行，2021年利息收入6054亿，占营业收入74%，

农行，2021年利息收入5779亿，占营业收入80%，

中行，2021年利息收入4251亿，占营业收入70%，

邮储，2021年利息收入2693亿，占营业收入84%，

可见利息收入，是银行收入的绝对大头，而中国的房贷利率，又是全世界主要国家里最高的。

其他小国家不知道，可在主要国家里中国的房贷利率，一定一枝独秀。

中国主要城市的贷款利率基本在5-6%，有些地方首套都6.8%，二套7.2% 。

这么高的房贷利率，就决定了你买一套的贷款，要多还一倍。

什么意思呢？打个比方：

假如我买一套房200万，我掏空家里六个钱包，拿出首付60万，问银行贷款140万，贷30年，首套利率我们取个平均数，5.33% 。

贷140万，贷30年，利率5.33%，选择等额本息还款，那么最后，我要还多少钱？

答案是，30年里，我一共要还银行280.8万。

等于问银行借140万，还银行280万，平均一个月还7800元。

老百姓背了这280万的杠杆，一不敢辞职，二不敢消费，只能老老实实还钱，银行呢？赚的盆满钵满。

而德国、法国、意大利，利率常年0.5-2%，

美国3%左右，

芬兰地狱模式，0.8%，

丹麦十八层地狱模式，负0.5%，

另外很多人不知道，中国还有《房地产贷款集中度管理要求》。

给房企的贷款，大银行不能超过40%，给个人商品房贷款，占比不能超过32.5% 。

这代表什么？这代表你要求着银行给你房贷，你想贷银行还不贷给你呢，一旦超过这个上限，他就不贷了。

那这房贷利率还可能降得下来吗？

所以这么一长串看下来你就知道，什么恒大爆雷，融创欠钱不还，那都不是他们单独的问题，而是这几十年来“整条房企产业链”，所积累下来的系统性问题。

大家围一起吃了几十年的肉，现在锅里没肉了，怎么办？

锅没肉了，可下面的火还在烧啊。

总要找救火队长来灭火吧。

又或者，把房企扔锅里？房企不还有点肉吗？