可能有点扎心，我对此轮房地产刺激效果有三点预测

作者：杭子牙

本文转载自： 杭子牙

经济剧烈震荡下行，房地产又被从床底下拎了出来，不过因为受疫情防控等多种内外因素冲击，大量市场主体倒闭，就业低迷，人们对未来的经济形势与收入预期持续走低，不少人认为这波刺激将很难达到预期效果。

在一定程度上，我认为这种分析是对的，尤其在经济基本面上。

现在的整体形势与市场信心、未来预期确实很糟糕，再加上“房住不炒”这个天条在，房地产的金融属性减弱，城市房价已经高企到了一定地步，房地产市场确实很难上演之前一放水刺激就全面暴涨的行情。

但是，对“刺激很难达到预期效果”这个结论，我恐怕不能完全认同。

首先我们要搞清楚这个“预期效果”是什么。

如果你将“预期效果”定义为整个房地产市场全线活跃，市场能重演前几轮刺激时的行情，那么你得出“刺激很难达到预期效果”这个结论无疑是对的。哀莫大于心死，在被整“死”又送进ICU一番抢救后，如今的房地产市场，就算你注入再多水，也不可能再像原来那样生龙活虎了。

但是，如果这个“预期效果”不是着眼于市场的全面复苏，而是为了减缓经济硬着陆的冲击力度呢？

也即是说，如果出台这些刺激政策的期许本来就不高，只是为了不发生系统性金融与行业崩盘危机，为了经济指标在一定程度上变好看一些，地方财政困难能得到一定程度的回缓呢？

所以，对这波房产刺激政策，到底能否达到预期效果，我建议大家不要人云亦云，要学会独立思考。

包括我的分析，可能也未必完全准确，最多只能作为一个角度供参考。

我可能会用“三个一般”，来总结性研判这次刺激的市场效果。

首先，一般城市就不要想了。这个“一般城市”主要是指京沪穗深四个一线城市与部分强二线之外的城市。受总体经济形势影响与城市经济与购买潜力制约，多数一般城市将很难上演此前曾经历过的整体暴涨行情，市场会首先在国家中心城市，尤其是四个一线城市及部分强二线城市启动。

当然，因为货币注入与地方救市政策出台，此前曾经历过震荡下跌的城市，市场会在一定程度上企稳，甚至出现一定程度的反弹，这是肯定的，但是想要重演之前的井喷行情，就比较难了。

这种情况其实不止会出现在一般城市，像一些此前曾经历过暴跌，被腰斩甚至膝斩过的城市，比如环京楼市，也会呈现类似行情。对不少之前曾在这些城市或区域投资购房，因为这几年市场下行变化焦灼不安的房主来说，这应该是个值得期待的好消息。

所以，此前在这些地方购房的房主，可以根据政策变化，趁市场回暖出手回笼资金，或选择继续持有，要根据自身情况与需要来定，不要盲动。

其次，一般地段就不要想了。有经验的购房者都知道，城市购房，地段为王，地段带来的价值比开发商品牌带来的所谓“溢价”要稳定多了。

事实上，大家回过头看，即便是在过去几年市场最脆弱的时期，那些在城市好地段上的房子多数也在继续升值，至少非常保值。这个“好地段”包括并不限于好的学区、城市商业中心、新城区开发中心等等。

当然，在好地段上，此前定价过高的一些房产，贬值的也有，你要是硬拿出一两个例子来硬抬杠，我也没办法，互联网从来不缺杠精，有些没杠也要找杠抬的人，真是让人头疼。

在地段这个维度上，我要再回到上面第一个问题——一般城市。一些人看到这里可能会问，那么在一般城市好地段的房子，价格是否会上涨？是否具有投资价值？

答案是肯定的。即便在一般城市，地段也是稀缺资源，只要地段足够好，目前房价又不是高得太离谱，我认为还是很有投资价值的，至少在保值问题上不用担心。当然，政策风险一定要考虑，咱们这些年出台房产政策实在是随机性太大了，太难预测了，而且经常呈现极端性摇摆姿态，搞不好也可能会砸在手里。

第三，一般人就不要想了。这个一般人指什么？坦率说就是像你我这样，工作与收入随市场变化，手头没有大量现金储备，同时又无法享受到财政关爱或在具有国有产业垄断优势单位工作的个人与家庭。

为什么说一般人不要想了呢？原因很简单，现在经济与就业形势太糟糕了，人们对未来的工作与收入预期普遍不乐观。在这种情况下，原来一掷千金的大厂都在纷纷裁员，一般人连必要的生活开支都要压缩，更何况背上大笔贷款购置房产？万一工作与收入出现闪失怎么办？到时候还不上贷款，房产被没收拍卖，不等于给白白给银行打工了吗？

与此相反，可以享受到国家财政关爱或在大型国有垄断企业工作的个人与家庭，以及一些手头有充裕现金储备的富裕阶层，因为旱涝保收，没有后顾之忧，则可以通过这轮刺激释放的政策红利，借助对银行贷款等资金杠杆的充分利用，趁机购入优质房产，跑赢通胀，实现个人与家庭财富持续增值。

所以，如果说之前几轮政策刺激带来的财富增值效应是全民性的，绝大多数在此期间购房的家庭都享受到了政策红利，那么这次刺激带来的效应将是结构性的，势必进一步强化现有社会财富结构。可能有点扎心，但结果就是这样。

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