美方瞄准烂尾楼，中方如何稳固反击？

今天的内容是衔接8月19日的文章《美联储走钢索, 末日博士: 美将硬着陆》。我们说，中国烂尾楼问题存在两个方面，一个是烂尾楼停贷风波；另一个是，烂尾楼问题是不是，显示出中国房地产业者出现了资金链的问题，因而会连带地拖垮中国的金融？

俄乌战争爆发以来，美国已经进行了一波的金融收割；接下来可能就是第二波，尤其是下个月9月的时候，美联储将会再一次地加息；现在只是全球金融动荡的，一个暂时的休止期，而中国这几月来的烂尾楼问题，会不会拖累中国？

其实，国外也在密切地观察，比如说，《美国之音》就做过这方面的报道，等于是盯着看，一旦出现更进一步的风吹草动，国外的金融打击随时会来，我们今天把这两个问题搞清楚。

上一次的文章我们说，烂尾楼停贷风波是法律、法令的问题。中国只要把法令的问题解释清楚；开发商、银行与业主三方面，依法规行事就可以了，这方面一定要规定得很清楚，解释得很清楚。

以目前的情况来看，业主可能还需要经过法院的程序。否则，业主可能会因为停止缴房贷，因而影响了个人的信用记录，影响了未来的贷款、事业或是工作。

所以，一定要有明显的规定，把整个买楼的过程、交屋的过程，开发商、银行与业主之间的责任，规定得一清二楚。

我们认为，资金链方面是开发商与银行之间的事，不应该归于业主。开发商与银行都是专业，对于市场景气方面，如何规划，总是比买房的业主精准吧？

最重要的是，规定清楚了，房地产行业才能够持久下去，消费者，也就是业主才会得到保障。业主得到保障，银行呆账的问题，资金链的问题也会减少。

接下来的问题是楼市资金链的问题，这才可能是真正的问题。

一个可能的情况是，一些建商由于资金链断了，因而大量甩卖楼盘。一家建商甩卖楼盘还不打紧，如果是多家建商同时进行甩卖，那就会造成楼市价格的压力。

为了防范这种情形发生，我们可以从几个方面进行。

第一，央行降息、降准。就像之前的降息、降准措施，或是逆回购的操作，向市场释放流动性。

但是，一旦楼市价格出现大面积的下跌，这些措施可能发挥不了太大的作用。另外，降准也有个极限，现在已经没有多少的空间可以继续降准。

第二，如果几次的降息措施之后，还是没有办法改善情形，而且这是很有可能的，那么就要进行重组。为了避免市场无秩序的重组，可以进行一些干预，可以提供一些资金，引导一些规模比较大，财务比较健康的开发商。向规模比较小，或是资金链出现问题的开发商，购买其资产。

或是，由一些国营企业出面，购买这些烂尾楼的资产。

整体来说，就是对那些财务不健全的开发商，将他们的资产进行分拆、重组或是转卖。这是有秩序的重组。

在泡沫的环境下，对一些财务不健全，或是面临危机的的开发商，进行某种程度的重组，是有必要的。

虽然，有些国外媒体，或是反华媒体说，中国房地产问题、烂尾楼问题，是美国雷曼风暴的翻版。

那些说法是夸大其词了，烂尾楼的问题不是那么大，跟2008年美国的雷曼风暴，次贷危机相比，差多了。

美国当年的次贷危机，许多银行的财务杠杆比例是几十倍，当时一些银行的想法是，我借出1亿美元的贷款，可以获得2%的利润，那么我只要放大20倍，向外借出20亿美元，就可以赚取40%的利润，所以银行拼命地向外放贷，放越多赚越多。

以至于，银行把房贷的门槛降低，一降再降。到了金融危机爆发之前的最后两年，已经不怎么要求，或是查验业主的还款能力。

烂尾楼问题，可以说是各种可能的经济问题，其中一个小风暴。重点是，不能够让一个小的风暴，变成大风暴。所以，是需要处理的。大家应该也看到了，中国各地方政府已经出台了一些方针。只要处理得宜，烂尾楼问题就不会变成一个大风暴。

不过，美国可不是这么看，美国把烂尾楼问题当作是雷曼的翻版，在那边宣扬着，BBC，美国之音，纽约时报等，对中国的房地产问题都谈论过。

反而是美国政界与金融界方面，到目前为止，还没有出手，还沉得住气。不过，只要问题出现扩大的趋势，美方一定会出手。

2015年，中美两国已经在金融上交过手。当时中国出现一波的股市上涨，几个月之后股市大幅跌落，等于是崩盘。然后到了年底，又出现了人民币汇率战，一直到第二年的2016年初才结束。也就在同年7月，又发生了南海仲裁风波。这是金融，汇率，与军事的三重冲击。

俄乌战争虽然还没有结束，但我们认为，美国可能正在准备下一波的金融收割。第一波的金融收割是利用俄乌战争，被收割的对象是欧洲，日本也被波及。

由于美国的通货膨胀仍然在高位，美国仍然在加息的过程中，因此，必然会有第二波的收割，收割的对象会扩及到其他国家。中国那么大的经济体量当然是目标之一，中美金融战是难以避免的。

坦白说，中美两大国各自有擅长的领域，而且在各自的领域都是一等一的高手。

美国自从2008年金融危机以来，已经走了13年的股市牛市，中国楼市的牛市更久。

美国拖住股市的办法就是资金。美联储印钞，量化宽松，释放了天量的资金。只要美国的经济不倒下，资金行情就可以维持美国股市在高位而不倒。

上星期我们说，美国股市走出了一波的上涨行情，从6月17日到8月16日，我们看一下画面。

四月的时候我们说，美国股市出现了头肩型，这是股市下行的趋势，不容易翻转。没想到美联储还是有办法，硬生生地拉出了一波2个月的上涨行情，不简单。

当然，我们也说了，美联储虽然持续加息，但是并没有真正地进行缩表，也就是说，资金行情仍然在。美联储仍然是利用庞大的资金，拖住股市。

相对的，中国托住楼市的也办法很简单，也很直接，就是压住房地产的价格，不让房地产价格涨得太高，然后让居民的收入慢慢地跟上来。比如说，过了20年、30年之后，居民的收入翻了两三倍，大家也不觉得房地产的价格过高了。

但是，股市与楼市都有一个相同的特征，只要不出现卖压，令人惧怕的卖压。就可以维持住，暂时维持住。不过这方面，股市比楼市稍微难一点，股市比较容易出现卖压，楼市方面的恐慌性卖压比较少。

比如说，一个小区有100户人家，如果某个时期有三到五户要卖，那不成问题。但如果是20户同时挂牌卖出，价格压力就大了，更不用说全国大面积地卖房子、卖楼，这个例子就很好理解。

这也就是为什么，如果真要比较中国楼市与美国股市的泡沫，哪一个会先爆裂？中国楼市会占有一些优势，比较可以控制住。

回到我们刚刚说的楼市产业重组的问题，也就是对开发商进行重组，而且是渐进式的重组。为什么这很重要？

因为只有有秩序的重组，才能够慢慢地挤泡沫，把泡沫一点一滴地挤出去，让一些财务状况差的开发商淘汰，或是进行重组。让财务状况佳，运行模式也比较健康的业者存留。这是市场机制的淘汰，符合市场原则。

另外，由政府引导、协助，进行有序的重整，这是政府的规划。这样，资本主义与社会主义的优点，与处理方式都有了。

大家还记得，其实从2020年下半年开始，中国已经对房地产业进行了一些整顿。为什么恒大出问题的时候，政府没有贸然出面解救？

重点就在这里：

第一，中国已经注意到问题。

第二，中国可能已经在采取”自然“的，渐进式的方式，进行挤泡沫，而且规划了有序地对房地产业进行重组。

我们做一个结论。

去年9月的文章《谁的泡沫先破裂？美国股市, 还是中国房市?》。当时我们说，中国房市可以撑得比较久。

这期间，除了出现了恒大的财务问题，又有烂尾楼的问题，然后衍生出了烂尾楼停贷的风波。少不了一些海外媒体大肆报道。那些反华的也在期待着，中国楼市泡沫爆破，甚至于是美国版的雷曼暴雷。

我们的说法是，既然中国已经着手于有序重组，或是重整，那些想看中国版的雷曼暴雷，还早呢！

只要有序重组，让财务不健全的业者淘汰，让健康的业者留下来，资金链就不会有断链的问题。然后在另一方面，保持中国的经济增长，即便是经济低增长，楼市也自然拖得住。

这是同时从财务与技术方面来看。

那么美国方面呢？

美联储放缓缩表的措施，的确让美国股市有了支撑。但是，这也表示，美国的通膨问题没有解决，难以解决。现在的美国股市只是僵在那里。

上星期8月19日的文章，《美联储走钢索, 末日博士说: 美国将硬着陆》。

我们说，美联储的确显现出了本事，把股市拉回来。但是，我们还是说，这是难以持续的。

巧的很，这期文章在星期五上午推出，美国股市还没有开盘，等到股市开盘了，美国股市就下跌了。接着昨天星期一的时候，又下跌。

我们没有办法预测美国股市的涨跌，只是从基本面看，在通货膨胀高昂，美联储加息的环境下，美国将会面临经济增长的压力。因此，美联储要维持股市在高位的努力，将难以持久，Unsustainable。

我们预期，美国股市下一波的难度，将会是季度报告的时候，也就是10月份的第三季度报告。如果季度报告好，美国股市可以维持住。但是，如果报告不好，美联储纵然有通天的本事，也难以维持美国股市在高位运行。

中美俄接下来的金融较量，只会更精彩！

您的支持是我们坚持下去的动力！