全新的《民用建筑通用规范》自2023年3月1日开始实施，其中最重要的一条修改就是：外墙面层计入建筑面积。
什么意思呢？简单地说就是，以前你家小区的外墙面层是不计入建筑面积的，现在要计入了。这个差别在哪里呢？差别就在于，设计院和开发商在建设一栋房子时，原来只要按地基的建筑面积来计算，而现在必须把外墙上的装饰面层也算在里面了。
一般的房子砌完外墙后，外墙不能裸露在外面，它需要装饰，在墙上贴瓷砖，刷外墙漆，有些高端小区直接使用干挂石材幕墙，这会大幅增加外墙的厚度。这个外墙的厚度，以后也要算在建筑面积里面了。
假如开发商拿下一块土地，拥有1000平米的建筑面积，根据旧规，开发商不需要考虑外墙的厚度，按照1000平米的建筑面积向上盖楼就是了，建成后的实际使用面积可能就是900平米。
根据现在的新规，开发商必须把外墙厚度也考虑进去，但1000平米的建筑面积是不能改变的，它只能往里面去挤压实际使用面积。这样一搞，实际使用面积可能就只剩850平米了。要想保住实际使用面积不缩小，除非把外墙做薄。但要是把外墙做薄，那房屋外墙的质量必然下滑，更容易引起不必要的纠纷。
有专家说，外墙面层计入建筑面积后，公摊可能变大，但房屋生命质量会提升。他的理由是，这部分面积以前没计算，开发商是没拿来赚钱，可能在外墙装饰中偷工减料。但现在不同了，外墙装饰也可以拿来赚钱了，开发商就不会偷工减料了。
专家背后的底层逻辑是，只要有利润，开发商就会增加投入，但这并不符合现实。因为只要增加厚度，就能赚钱，但增加外墙的厚度跟增加外墙的质量完全是两回事。它的本质就像卖螃蟹，螃蟹30块钱一斤，捆绑在螃蟹身上的绳子也卖30块钱一斤，因为他们必须放在一起打称。
这房子的建筑面积是1万块/平米，大家接受了，但现在你说，外墙装饰面层也一起计算，价格也卖1万块/平米，这不是绳子和螃蟹一个价吗？
这个规范出台，它首先带来的就是，取消公摊面积暂时没有可能了。毕竟，他们连外墙装饰也要算钱，取消公摊就更加别提了。你刷个外墙漆，装个石材幕墙，贴个瓷砖，都要统一按房价算钱。这其实有可能降低房屋的质量，为了避免公摊面积太大，房企会更多地选择价格便宜的仿石漆或者真石漆，而不是厚度较大，价格更贵的干挂石材。
在我国，建筑面积规范和房屋测量规范还不是同一个部门管。建筑面积规范由住建委管理，而房屋测量归自然资源部管。
有人说，在房屋测量时，一直都是把外墙面层计算在内的，这不会导致公摊面积变大。可其实并非如此。
你想想，建筑面积是固定的，以前不测外墙面层，现在要测外墙面层，开放商想要保持室内实用面积不变，要么就继续往外拓展，要么就改成往室内压缩。往外拓展就是公摊面积变大，往室内压缩就是实用面积变小，每家每户少个3-5平米，稀松平常。
不管采取哪种方式，无非是居住面积变多，或者实际居住面积变小，住户的公摊面积都在变大。
这是一种隐性的涨价。在价格不变的情况下，实际使用面积变小或者公摊面积变多，都增加了实际住房的成本。在北方，冬季供暖是按建筑面积计算的。当外墙面层也计入建筑面积时，北方冬天的供暖费用也会变高。另外，物业费，垃圾清理费等都是按建筑面积收取的。这在无形中，都增加了市民的居住成本。
后续，如果征收房产税，这也把门槛降低了。原本88、89平的小房子，可能也因公摊外墙面层增加到90平以上。
要说利好，它除了利好供暖、物业、房产税外，还有就是利好卖外墙漆的。经济适应房以后可能就不在外墙搞太多的装饰了，直接涂刷仿石漆或者真石漆，看起来高大上就可以了。那些原生的干挂石材，只有真正的富人小区才用得上了，贴个瓷砖都怕厚度大了，额外增加好几万的房价。
队长真是怎么都想不通，他们竟然连墙外的瓷砖也开始算钱了。
螃蟹卖30一斤，绑螃蟹的绳子卖30一斤，绳子里掺的水也卖30一斤。现在，他们开始往房子上绑绳子了，往绳子里注水还会少吗？
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