花式政策能否激起年轻人的买房欲？

作者：中国经济周刊

本文转载自：中国经济周刊（ID:ChinaEconomicWeekly）

《中国经济周刊》记者张宇轩 | 北京报道

随着各地多重房地产政策效果逐步显现，以及住房需求进一步释放，房地产市场出现一定程度的止跌回升迹象。

今年以来，北京、上海、成都等热门城市的房价指数出现不同程度的上升，不少城市的首轮土拍也已经落下帷幕，热门地块的抢手程度丝毫不见消退。这些都被视作房地产市场回暖的迹象。

另一方面，多地相继出台刺激房地产消费的鼓励性措施，为满足刚性和改善性住房需求，“带押过户”“商转公”“公积金交首付”等多种措施被写入相关政府文件，力图为年轻人买房“挤出”第一桶金。

摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者肖翊

房价指数止跌回升，热门地块依然在土拍中抢手

据国家统计局数据显示，今年2月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

具体来看，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别上升至55个和40个。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.7%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.4%转为持平。

以上一系列数据表现释放出较为积极的市场信号，各方力量也有了新动作，特别是在土拍市场中，复苏势头已然崭露。

今年以来，已经进行过土地出让的一二线城市包括北京、广州、杭州、苏州、南京、成都、郑州、天津、宁波、温州等，其中不少城市都出现了热门地块遭到竞相争夺，竞拍价格一度飙升至地价上限的火爆情况。

3月22日，成都今年首场土地拍卖启动。此次土拍中，4宗涉宅用地全部成交，总成交金额达35.64亿元，溢价率最高达14.8%；3月23日，北京土拍火爆开幕，朱辛庄一地块吸引了42家房企参与争夺，一度触发价格上限；同日，南昌市今年的首轮集中供地启动，当日出让的6宗地块中有2宗触顶成交，竞争最为激烈的地块吸引了超40家房企参与，起拍两分钟即触发熔断，溢价率达15%。

总体上看，各地土拍市场表现不一，既有如上三城的火爆局面，也有城市的土拍相对冷清，不乏地块流拍的情况出现。业内统计数据显示，今年前两个月，TOP 100企业拿地总额1207.6亿元，尽管拿地规模仍是同比下降，但降幅较上月已收窄13.2个百分点。

多地花式“因城施策”，力图提振市场信心

商品房价格和土拍市场的回温也引发意欲购房者的高度关注，社交媒体上对此的讨论从未停歇。但对于有刚性购房需求且又囊中羞涩的年轻群体而言，要想买得起房，“钱从哪里来”是摆在面前的头号难题。

今年以来，多地接连出台优惠政策刺激购房，其中住房公积金政策优化被视作良策之一。公开信息显示，仅今年3月，就有深圳、南京、南通、株洲、驻马店等10多个城市宣布对住房公积金政策作出调整。

以丽水为例，3月20日，丽水市住房公积金管理中心发布有关文件征求意见，其中包括大幅提高职工住房公积金贷款最高限额等措施。如职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，双缴存职工最高限额上调为100万元；单缴存职工最高限额上调为60万元。二次申请公积金贷款或购买第二套住房的，最高限额也作了小幅上调。此外，符合政策的多孩家庭在额度上还有一定幅度的上浮加成。

此外，包括安徽省马鞍山、江苏省连云港等不少城市也在优化政策中涉及提高住房公积金贷款额度；南京、驻马店等城市在二手房交易中推行“带押过户”，即卖方无须先结清二手房的住房贷款，买方即可办理过户和抵押登记等相关手续；还有的城市推行贷款“商转公”，或支持公积金做首付等。

这一系列密集出台的优惠政策能否奏效尚待市场检验，而眼下刚性需求的购房者对“房价泡沫”也依然存在疑虑，这些都是需求难以得到充分释放的抑制因素。

今年年初，住建部部长倪虹在解答今年促进房地产市场平稳健康发展方面的措施时表示，要大力支持刚性和改善性住房需求。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。

在这一指导性思路下，倪虹表示，对购买第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率该降的都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

市场周期究竟是“上行”还是“下行”？

当前的房地产市场周期究竟处于上行态势还是下行态势？外界各方说法不一。

悲观色彩的论调并不鲜见，有观点认为，年轻人买房结婚意愿降低的“低欲望”社会态度持续蔓延，房地产消费需求也会因之继续萎缩，且不少城市存在“去化”压力，加上不少房企经营风险亟待化解，市场周期还将下探；积极的观点则认为，当前的房价水平已然触底，再加上各类优惠金融政策支持，以及多地对限购政策的放宽，需求将得到激发，房地产市场升温只是个时间问题。

据上海易居研究院统计数据显示，3月份前20日内，全国50个重点城市（包括北京、成都、宝鸡、珠海等50个一二三四线城市）新建商品住宅成交面积为1468万平方米，环比2月前20日增长了18%，同比2022年3月前20日增长了29%；3月前20日，全国10个重点城市（包括北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青岛、厦门、温州和佛山）二手住宅成交套数为76608套，环比2月前20日增长37%，同比去年3月前20日增长79%。

易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析，结合今年以来的各类指标，包括房地产开发投资、房屋销售、去库存等来看，都呈现了积极的信号。基本上可以判断，当前住房市场已逐渐走出了本轮降温周期。

对于市场上行还是下行的争论，严跃进认为，结合近期市场表现总体上判断，房地产市场走出降温通道、逐渐复苏和回暖的大趋势不变。同时，一些市场中的新情况也应得到关注，如近期深圳的深汕合作区、无锡等地依然在放松限购，这在一定程度上反映出各地房地产的交易行情还是面临各类压力。此类压力不解除，那么住房市场步入上行周期也依然有阻力或不确定性。因此，今年，各地要继续提振住房消费需求，助力房地产市场坚定走出降温通道。

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