美国又一颗“巨雷”要爆？

图 / 视觉中国

从三家美国地区银行闪电般接连倒闭，到瑞士信贷溃败收场，欧美央行激进加息溢出效应引发世界担忧，现在连锁反应正在商业地产中扩散。

据财联社报道，MSCI美国房地产投资信托指数在3月10日硅谷银行倒闭后的两周内下跌了8.3%，3月份累计下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties这两个大型写字楼的房地产投资信托基金，两周内分别下跌了33%和18%。

房地产投资信托基金（REITs）是一种投资标的为不动产的封闭式共同基金，其拥有和经营房地产，通过不动产交易、租赁和增值获利。

政策环境逆转，需求降温

在截至2月末的最新经济状况褐皮书中，美联储对于商业地产的表述是“持续疲软”。

据第一财经报道，受新冠疫情对美国企业工作模式及消费者购物习惯的影响，近两年美国商业地产估值持续承压。美联储通过提高利率来对抗通胀的努力也伤害了这个极度依赖信贷支持的行业。

此外，由硅谷银行破产导致的金融系统压力令形势有所恶化。资产管理机构BK Asset Management宏观策略师施罗斯伯格（Boris Schlossberg）表示，房地产业是最容易受到利率冲击的经济部门之一，“流动性压力预计将使得中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商和经理提供的贷款主要来自他们。”

风险在非上市地产

据财联社报道，投资管理公司Cohen&Steers在REITs领域经验丰富，公司房地产战略和研究主管Rich Hill表示，他理解公众对REIT的担忧。REITs看起来是一种高杠杆工具：有大量的债务到期，且除了商业抵押贷款外没有太多资金来源，这让REITs现在正承担着很大的压力。

而房地产投资管理公司Center Square的首席执行官Todd Briddell认为，近期REITs市场的抛售是由恐慌情绪驱动的。但他指出，现在抛售REITs，就等于投资者把长期损失给锁定了。

Cohen&Steers也补充称，目前REITs的平均贷款价值比（贷款/不动产价值）约为33%，已低于2008年金融危机时的38%。而且REITs已经吸取教训，现在的资产负债表相当保守，加上成熟的债务期限结构，REITs市场的健康程度比投资者想象的要好很多。

Hill和Briddell都认同一个观点，投资REITs相比于投资非上市房地产产品来说，更加稳健。他们强调REITs的杠杆率大大低于非上市房地产市场。

Hill进一步解释称，他不太关注REITs的风险，但的确担忧非上市房地产市场估值的走向。据Cohen&Steers预计，到2023年，美国非上市房地产估值将下降20-25%。

赎回请求激增

美国地产巨型堰塞湖迅速膨胀

近来，美国私人直接投资公司黑石的房地产收入信托基金频频遭遇撤资请求。1月时，大量投资者寻求套现，一个月内黑石受到约53亿美元的赎回请求，黑石也因此限制了部分赎回请求。

2月份，客户试图赎回39亿美元。

3月份，该基金收到了更多的赎回请求，其不得不重启赎回限制。

人们之所以感到担忧并争相退出，原因之一是商业房地产可能成为继地区性银行业危机之后的下一个动荡领域。

Keefe, Bruyette & Woods分析师周一的一份报告显示，由于投资者对房地产趋势的担忧日益加剧，要求撤资的客户数量可能会保持在高位。分析师们写道，与此同时，投资者发现了更有吸引力的行业可以配置资金，这也可能导致赎回请求上升。

德意志银行“躺枪”背后

3月末，德意志银行一度成为欧洲银行业风波持续发酵的新焦点。

3月24日，德意志银行信用违约掉期（CDS）一度达到208个基点，创下2020年以来最高值。当天德意志银行股价一度下跌约15%，创下过去3年以来最大单日跌幅。

事实上，在多位业内人士看来，在当前欧洲银行业，德意志银行无论在业绩表现，还是业务稳定性方面算是“优等生”。

但为何会金融市场仍对德意志银行“用脚投票”？

一位华尔街对冲基金经理向21世纪经济报道记者表示，这背后，不排除是部分投机资本在炒作德意志银行在美国商业地产领域存在约168亿欧元的风险敞口，因为美联储大幅加息后，美国商业地产价格不断下跌导致违约风波不断，令银行这部分资产风险敞口骤然放大。

欧央行的呼吁

相比于行业内机构，欧洲央行则简单粗暴很多，其正在呼吁对商业地产基金进行改革，以避免投资者大量抛售所引发的流动性危机。

据其发布的报告称，商业地产基金领域出现了明显的脆弱迹象，包括整个市场流动性的下降和价格调整，这在很大程度上是由宏观前景的不确定性和货币紧缩政策造成的。

去年第四季度，欧元区商业地产领域的交易数量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，欧元区优质写字楼的价格下降了14%。

欧央行认为，引入更严格的管理规定，可以迫使房地产基金积极应对流动性需求激增的状况，避免在流动性压力下直接进行资产抛售。目前，欧央行正在考虑出台措施，诸如降低投资者赎回的频率，引入更长的最低持有期限等。

下一颗要爆的雷？

经济学家担心，如果美欧银行业的问题让本已承受压力的规模达数万亿美元的商业地产行业出现更广泛的信贷紧缩，商业地产可能成为“下一颗要爆的雷”。

美国大型房地产管理公司暨开发商RXR首席执行官雷克勒（Scott Rechler）日前称，未来三年该国将有1.5万亿美元的商用地产债务到期，他在社交媒体上写道：“这些债务中有绝大部分是在指标利率接近0%的时候进行融资。这些债务需要在利率较高、价值较低且市场流动性较差的环境中进行再融资。”

雷克勒写道：“如果我们不采取行动，我们的银行系统，尤其是地区性银行将面临系统性危机的风险，这反过来会给依赖地产税作为运营资金来源的地方政府带来压力；地区性银行银行占房地产贷款的四分之三以上。”

美联储主席鲍威尔在3月议息会议后召开的新闻发布会上曾表示：“我们很清楚人们持有商业房地产的集中程度。”同时他补充说：“银行体系很强劲稳健，具有韧性且资本充足，这应该会让其他金融公司省下一些导致硅谷银行倒闭的麻烦。”

来 源 | 21世纪经济报道（记者：陈植）、财联社、第一财经