本文转载自：局外人的视界（ID:hooyar_380097485）
十多年前，我还做地产的时候，被一位土豪朋友拉去看一块地，他重金拍下，想做甲级写字楼，并且打算好了，只租不售，留给后代做产业。
当时我就很诚恳的劝他别太冲动，做写字楼是没有前途的，倒不是看不起土豪的身价，而是当时迷上了网购，在互联网上买买买的时候，突然就发现，从前玩得很溜的商业模式，在未来有可能干不下去了。
住宅能在几年里把它卖掉，你作为开发商是不用想太久远的发展，但商业，写字楼，如果要长期持有，那么就必须想得更长远一点。十年、二十年甚至更久以后，人们的消费习惯还像今天这样吗？
今年的统计数据里，深圳的常住人口第一次负增长，十年前，你能相信朝气蓬勃，蒸蒸日上的深圳有一天人口会出现负增长？
随着网购的普及，人们对城市提供的集合商业配套的依赖度大大降低，三年疫情，又让国人对网购的依赖度有所提升，这对传统商业自然是种降维打击。
有段时间我在抖音上经常刷到一家叫胖东来的超市，大家都称赞胖东来，大家都希望自己家附近有家胖东来，但胖东来只在河南的许昌和新乡两个城市开了13家店。学了这么多年的胖东来，也没看到谁学成了第二个胖东来，甚至做得很成功的胖东来也始终走不出河南的两座城。
做商业能把服务做到极致，当然无惧网购的竞争，但这种高维度，非常强调员工主观能动性的服务却是反资本化的。
胖东来倘若也搞个玩命大扩张，信不信它就做成了四不像？
想学胖东来的老板也会想想，事还没做成，先把兜里的钱分给员工，到底会有多肉疼，既然很难受了，那么注定这个模式就没办法学了去。
就像好多企业都嗷嗷叫要学华为，但哪个老板会舍得把98%的股份都拿出来给员工？谁会忍住在资本市场上一把套现成大富豪的诱惑？
所以有人问了，你扯了这么一大堆，跟万达有什么关系？
王健林大约是他这个级别富豪里歌唱的最好的，文艺老年一枚，在最意气风发的时候他说过一句“清华北大，不如胆子大”，这里也藏着最深的自豪。
2017年，万达第一个遭遇到财务危机，也是因为胆子太大了。
论起野蛮扩张这件事，中美两国其实是有差距的，在美国，除了少数几个大城市，每个地方的MALL都是一回事，差不多同样的规划，同样的商家，能给你吃的也就那么几家差不多的店。
万达是国内商业开发第一品牌，又大又快，所有的万达MALL基本都是一个规划，当然了，我在北上广深看惯了做的好的商场，看批量生产的万达未免觉得有点粗陋，但搁在10年前，放在全国许多二三四线城市，这绝对是降维打击。
但人们的审美毕竟是在提升的，从前看起来还不错的万达，因为玩的是最粗放的扩张模式，慢慢就会变得很无趣，跟不上城市的发展。
大家可以去观察一下，特别是在二线城市里，万达商场还能保持原来的人气吗？
快速扩张还有个问题，就是中国城市对新增商业的需求跟不上万达对业绩扩张的需求，二线城市的扩张空间吃尽了，到三四五线城市里，新鲜劲一过，万达管理相对粗放的毛病又会凸显出来。
你没办法看到一家做得很细的万达商场，你很难在这里面感受到个性化的商业服务，因为他们的成本和扩张模式是没法提供这种需要昂贵人工成本和精细管理成本维护的服务。
你没办法看到万达的商业管理，经营模式在提升，只能看到在资本的要求下，非常胆大的扩张速度。
所以扩张到底是什么呢？其实说白了，也是一种赌未来的玩法，我赌现在负债的投入，能在未来用规模和扩张速度来偿还。
过去20年，中国城市化率飞速发展，中国经济飞速增长，人均收入快速增长，这么赌完全没有错。
地产行业参与赌博的不要太多，但所有的人都忘了一件事，一切过往的经验只代表过往，任何高速发展都很难持续，到了某个阶段，它的发展速度必须要慢下来，这是客观规律。
不妨再想想，为什么万达是第一个出事的大地产商？
因为商业类物业的天花板是最早出现的。
第一个出事的万达搞断臂求生，还获得了一阵的喘息机会，但有了这个机会万达并没有太过珍惜。此时它最该做的其实是提升商业服务的品质，对存量的商业物业来个升级，而不是痛定思痛，撸起袖子再跑去搞扩张。
三年疫情，大家日子都很难过，但同时，被关了很久，大家也会向往繁华商贸人间烟火的生活，淄博烧烤不就这么火起来了吗？
我还看到很多人会不远千里跑到河南许昌这样一个四线小城市去体验胖东来的购物快乐，但你会为了身边的万达感动吗？万达或者别的MALL，有区别吗？
在商业1.0的时代，你只需要让消费者有商品可买就能成功，到商业2.0时代，你让消费者有足够大的空间能满足一站式逛街的需求，有的吃有的玩就可以成功，但现在已经到了3.0时代，一切都极大丰富，没有点特别的东西，你根本没办法吸引来顾客。
有多少mall里售货员比顾客还多？
我还记得十几年前，深圳茂业搞买送活动，排队结款的人能把东门天桥都挤满了，现在呢？还有谁会为了百货商场促销费劲排队？想便宜PDD有的是办法满足你，在家躺沙发上点下手机就行了。
4月份，万达又因为10.8亿成了被执行人，去年还在说万达因祸得福，转眼就这样？
4月25日，市场传来消息，万达在港交所IPO失利，这已经是最近几年第三次上市失利了。港交所IPO其实相对很容易的，失利的原因无外乎市场对万达商管的不信任。所以道理就那么简单，如果你真的生意好到不行，凭什么会对你不信任？
万达商管上市失败对万达的资金链是重大打击，因为万达当初跟投资者签订了对赌协议，到2023年年底公司仍然不能成功上市，万达集团需要回购投资者的股权。对于现在连10.8亿都困难的万达来说，那么大一笔钱哪里拿得出来？
上面是最新的消息，万达最近一直有债务重组的消息传出来，我就不做评价了，缺钱，那是肯定的，造成问题的根源还是在扩张上。2017年的断臂求生虽然走得很痛苦，但根子还在那里，并没有解决。
用过去成功的经验来应付现在更加挑剔和多元化的客户群体，可能成功吗？
当万达广场光环慢慢退去，营运巨大的成本，为了扩张形成的财务成本都在那里，核心资产也没能带来预期的经营利润，当然就会缺钱了。
一切营销的基础最终还是在产品上，最近看了新款4G的华为P60手机居然还如此能打，心里特别感慨，客户其实并不太在乎你的那些参数，他们在乎的是自己的感受，你能让他们满意，他们就能让你赚钱，就这么简单且朴素。
希望万达能回归商业本心，一味的追求数据的好看都是虚的，有那么好的位置，还是关注下客户的感受吧。
还是希望万达能把生意做起来，让参与者都能解套。
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