深度 | 这次对房地产的选择，将决定我们的未来

作者：坏土豆

本文转载自：坏土豆不哭（ID:htdcry）

土豆说：

支撑房地产的本质，是产业。

但是所有喊着救地产的专家，都不会告诉你这个逻辑和简单的道理。

他们只是想从金融手段上去取巧。

在过往的30年，他们偷换了房地产的概念，认为这就是金融工具，只会涨不会跌。

现在房地产遭遇困境，很多专家在喊赶紧去救。

房地产该不该救，怎么救，今天我们聊下这个话题。

首先我想说一个房地产的底层逻辑，这个逻辑简单通透，但那些专家都不会说。

就是支撑房地产的本质，永远都是产业。

一个城市产业兴旺，才会有就业率，才有人口流入，房产才能具备流动性。

否则人都跑了，谁会去买房？

很简单的例子，原来有一些单一的石油城市，石油枯竭的时候，企业就搬走了，人就跑光了。

这个时候谁都救不了房地产，两万块一栋楼都没人要，因为没有工作机会。

养老也没人去，因为城市的基础设施已经瘫痪了。

同样的，看一个城市的地产价格，就是看这个城市的产业。

如果真想让地产价格起来，很简单，就是产业升级。

有的城市是科技之都，高科技企业扎堆，有几百万的工程师，有的城市是纺织之都，劳动密集型企业扎堆，有几百万的纺织工人，房产的价格自然是有差异的。

这个道理很简单，纽约是金融中心，旧金山是科技中心，房价在美国并列榜首，美国也有一堆城市房价如葱，房子无人问津，那就是产业凋敝的铁锈带。

所以救楼市，本质上就是保产业，这是非常简单，非常质朴的真理。

但是，专家们说到房地产的时候，都会避开产业这个话题。

今年，完全没有旅游资源的淄博，硬生生的杀出一条血路，靠用心服务做成了旅游产业的样板，470万人口的淄博，三个月迎来480万游客。

那么与之对应的就是，所有的淄博人都得到了实惠，挣到了钱，对自己的城市信心暴涨，所以，在全国房地产惨淡的情况下，淄博第一季度商品房成交面积增速70%以上，领跑全国。

甚至于，很多外地人也跑去买房，因为淄博所展现的这种城市管理能力，没有人会怀疑它的未来。

那么，现在全国不少地方政府都想要救楼市，为什么不去抄淄博的作业。

这里，我绝对不是说一窝蜂的搞旅游，只是淄博的案例充分告诉了我们，内需，不是不能挖掘，产业，不是不能振兴，做好这两样，房地产价格，你想让它跌都跌不了。

道理很简单，逻辑很清晰，为什么不去学？

淄博经验是带领全市人民苦干累干，关注到每一个细节，贴心到每一个角落，真正把经济搞起来；

而部分地方政府是发个文件，不许房地产公司降价，或者再发个文件，降低贷款要求，想的都是金融手段。

那种方法是保住我们的未来，那种方法是透支我们的未来，一目了然。

淄博的这个作业，很多地方政府是不愿意去抄的，因为这是淄博政府带领全市人民付出了巨大的努力，与心血得来的。

这100分，是付出了200分的努力。

但对于一些地方政府来说，按照他们过去的经验，只需要付出10分的努力在地产上，去买块地，同样也能拉升GDP，甚至也能打100分。

所以，何必要投入那么多的精力呢？为什么要苦干累干呢？

很多城市即使发展旅游业，也不会像淄博这样，去严格的约束行业价格，去细致入微的管理到每一个细节，而是简单的去搞个旅游地产项目去拉动GDP。

这就和荷兰病一样，只要一个国家发现丰富的资源，能简单轻松的赚到钱，谁都不愿意去发展工业和科技，这种诅咒没人能逃脱。

或者说着好比一个人，但凡他在赌桌上赢了200万，除非他有强大的自制力去收手，否则他永远回归不了正常的生活。

因为他会有一种虚幻的感受，认为自己有了一小时挣200万的能力，就不可能去工厂拧螺丝挣一个月3000，所以他会一直赌下去，直到输光最后的筹码并开始借高利贷。

淄博在振兴产业，产业起来了，房地产自然就盘活了。

但多数的地方政府，已经形成了路径依赖，他们认为，土地财政，永远都有潜力可以挖，可以创造无限的财富和GDP。

很多人想的不是产业，而是从金融手段去救房地产。

因为过往的30年，他们认为房地产就是金融工具，只会涨不会跌。

就和美债一样，理论上是可以无限发售的，尽管大家都知道美国在事实上还不起国债，只是借新还旧，但只要大家相信有人接盘，没有新的国际货币出来打破格局时，这个游戏就可以无限玩下去。

但美债是金融产品，而房子是消费品，就算是附加了金融属性的消费品，最终还是要让人住的，一旦住不起的时候，游戏也就到头了。

遗憾的是，房地产不是金融工具，价格是有临界点的，如果说能掏空6个钱包奋斗20年买上房子，有些人也认了，可一旦突破临界点，普通人发现无论怎么奋斗，都无法实现买房目标的时候，越来越多的人就会开始躺平。

这就好比你是我的销售经理，我给你下任务，让你下个月销售额增长30%，你一边骂我一边捏着鼻子，天天996把任务完成了，我一看这个办法好，下个月又加了30%，你还是一边骂一边把任务完成了…….

我说原来还有这么好的事情，于是再也不去花心思去改善产品，提高品牌，研发技术，只要我想要利润，就一招破万招，死命的给你压销售任务，这就是我的路径依赖，我的行为习惯。

终于压到有一天你绝望到发现无论怎么样都不能完成任务了，于是你把桌子掀了…….

现在很多人喊的救房地产，不就是我刚说的例子吗，不去搞产品研发，不去搞科技投入，而是疯狂去压销售任务，因为过去的30年，只要任务一压，什么都有了。

同时连蒙带骗威胁说：房地产要倒了啊，全国人们都要吃苦头了。

要吃苦头吗？

房地产之所以能快速拉动经济，本质上就是借贷金融，现在全国人均负债14万，那么就继续借吗？

借到人均28万，还是56万？

借钱的时候有多爽，还钱的时候就会有多苦。

2017年的确是救了一次，结果就是许家印坚定的相信，没有卖不掉的房子，疯狂的加杠杆，最终恒大暴雷。

未来的房地产会怎样？我说了地产的根本，是产业。

以后的3年，全球经济都不会好，日韩出口暴跌、德国连续两个季度GDP下滑，美国进口大幅度萎缩；

第四次产业革命遥遥无期，目前的唯一重大突破ChatGpt，不但不能创造消费机会，还会取代人的工作干掉就业率。

我们的环境呢，虽然比国外好，但也不太好：

人口整体是下滑的，2023年全国毕业大学生1158万，再创新高；灵活就业达到2亿；

那么，在这样的环境下，如果是真心想救房地产，唯一的办法，就是产业升级，赢得中美科技战，彻底打破美国的围堵。

要赢得科技战，除了研发的努力和我们巨大的市场，有一个条件是必须得，就是信心。

要再芯片上取得突破，这是巨大的产业链，需要海量的资金投入，仅仅靠政府和部分企业的投入，是肯定不够的！

需要整个社会对芯片产业的巨大信心，以拉动民间投资。

说到信心，我再说一个事情。

在过去，很多人会有一种感受，就是政府一旦发布对企业的补贴或者某个产业的激励政策，很快就会有立竿见影的效果。

效果就是第二天甚至当天，地产中介闻风而动，带领企业去看房准备入手房产。

也就是说，相当多的企业拿到资金后，不是想到投资科技，而是去买房！

为什么呢，因为在过去的30年，所有人都形成了一个共识，房价只会涨不会跌。

也就是说，别说民间投资，很多本来想投入科技的经费都流入了房地产！

因为所有人的共识，就是买套房子救能躺赢，为什么要干那么辛苦的事？

地方政府卖块地就能拉动GDP，为什么还要费那么大劲搞实业？

那么是振兴产业打造有竞争力的城市，还是用金融去救房地产？

我们已经来到了十字路口。

我原来讲过一段历史，就是100多年前，日本要组建海军，所有的日本人节衣缩食，硬挺着捐款把海军给建起来了，最终赢得了甲午战争。

在战争前后，日本政府一共4次向民众发行国债，这场战争被日本国民鼎力支持，国债被狂热抢购，筹集一半以上的军费；

当时的日本，实力比大清差得远，但是所有的日本人有巨大的信心，认为他们能赢，这个信心，是支撑他们赢得甲午海战的根本。

为什么大清输了，因为是李鸿章一己之力对抗日本全国。

我想表达的是什么？

在过去的30年，无数的人都相信一个违背经济学和常识的逻辑，形成了一个共识：认为房价只会涨不会跌。

那么在以后得5年，所有人能不能相信一个我们本来可以做到的事情：中国的芯片和科技企业终将领跑全球。

只要我们能拿出甲午战争期间日本人信心的1/3，或者说只要我们能拿出对房地产投资热情的1/5，我们就能迎来这场科技战争，拥抱伟大复兴。

未来的3年，是关键的3年。

是继续沉溺在幻想中，制造一个更大的烟花，还是杀出一条血路，赢得中美科技战争。

选择，就在我们的手中！

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