近期楼市要不要救的话题，网上讨论得很激烈，受头条财经邀请，我也谈谈我的看法。首先客观的来说呢，对于房地产在经济中的影响力，大家都很清楚，应该说在所有的行业中，可能是影响最大的一个。

房地产如果不好，经济可能也不会太好，这应该说是一个常识。但是呢，反过来，房地产好了，经济就一定能好吗？这可就不一定了。这要看房地产所处的这个周期，到底在一个什么位置，这个是有决定性意义的关键。

因为我们从其他国家的经验和教训来看，有的时候短期房地产可能挺好，但它可能只是一个短期现象，因为重资产很容易出现泡沫，一旦泡沫崩盘，就可能导致整个经济彻底崩溃。所以我们要很关注的一点就是，房地产所处的周期是什么样的？

如果泡沫已经很大了，就要非常小心。那么我们客观的来讨论一下，我们现在的房地产周期，到底是处于一个什么样的位置呢？

楼市需不需要救市？

对房地产的发展，其实大家心中都有一杆秤。普遍来说都会觉得价格太高，有泡沫。但是究竟是一个什么情况，我们可以从一些更直观的数据上，看出一个大概。

根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》，数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

而在差不多30年前，1990年，中国城镇居民人均居住面积，大约只有7.1平方米，而30年后，2020年，已达到36.52平方米。全国城镇居民人均居住面积30年间增长了5倍多。

所以整体上来说，就是现在，我们国家的房子够不够，多不多？我相信这个数据应该是已经给出了答案。即便是按城市家庭人均居住面积36平米来说，一个三口之家，户均面积也达到了108平米。

当然，很多人的感受跟这个不一样，因为依然还有很多年轻人在城市是没有房子的，所以呢，他们其实是被平均了。如果我们再去看一下我国住房的空置率，应该说现在不是缺房子的问题，而是住房自有率不够平均的问题。

那么这自然就带来了一个问题，过去30年房地产的高速发展，它的一个核心基础，首先是供应不足，需求旺盛。这是价格不停上涨的一个供需关系的基础，那么我们现在要反过来去看一下，这个供应不足而需求旺盛的供需关系，还存在吗？

很明显，从宏观层面出发，至少是从人均居住面积的情况来看，已经不存在供应不足的问题，那么需求端，现在又是一个什么情况呢？

我觉得可以把需求分为，刚需，改善性需求和投资性需求。我们首先来说一下刚需。所谓刚需，一般来说就是指没有房子想买房子的那一部分人群，这里面最多的就是年轻人。什么样的年轻人呢？就是准备结婚的年轻人。

对于这样一部分人群呢，我们可以去看另外一个数据，就是历年的人口出生数据。从1960年代到2000年，这40年间，我们经历了两个人口出生高峰期。在这两个人口出生高峰期，每年新出生的人口基本上都在2,000万以上。

但是从2000年以来，每年新出生的人口基本上都是在1600万左右。这些年轻人，对应的就是现在，以及未来主要的购房刚需人口。而且这里面还夹杂着另外一个情况，就是这部分人口中，有很大一部分，他们的父母正好就是六七十年代人口高峰期出生的。

那这两个人口高峰期出生的人，有很大一部分，在过去三十年里，已经购买了住房。因为他们就是推动过去30年房地产大发展的主要需求人口。那么扣掉父母已经有了住房的新生代人口，剩下的应该就是现在主要的刚需，这些人有多少呢？

我这边没有太详细的数据，但是我们可以看另外一个数据。去年有一个新闻，大家可能还有印象，就是国家统计局《中国统计年鉴2022》显示，2021年我国初婚(即第一次结婚)人数为1157.8万人。这也是多年来初婚人数首次跌破1200万人，创下自1985年以来的新低。从近20年来的数据看，我国初婚人数的顶峰位于2013年，为2385.96万人。

现在每年的新生儿人口已经跌破了1,000万，这两年有可能还会跌破800万。而它的源头是结婚的人口在不断的下降。2021年的新婚人口已经不到2013年的一半，而很多家庭的传统是先买房再结婚，如果结婚人口都大幅下降，对住房的刚需可想而知。

所以我们从需求端的绝对刚需人口数量来看，相较于过去30年而言，肯定是出现了断崖式的大幅下降。那么在这个基础上，很多人讲，房市要不要救，要不要刺激？我们不妨反过来问一下，在这种情况下，需求已经出现了绝对量的大幅下降，应该怎么救，怎么刺激？

我们可以再观察一下，在需求端，还存在着大量的改善性需求和投资需求。那么我们按不同的需求来看，到底是刚需人群需要刺激，还是改善性需求人群需要刺激，又或者是投资需求人群需要刺激？

另一个方面来说，经过30年的高速发展之后，房地产行业的周期，不论是从价格还是从数量来看，都已经处在周期的末端。需求结构已经不支持房地产再维持高速发展。在这个情况下，再去大规模放水刺激，效果不一定有多好，但结果却有可能会搞成日本那样，就是房地产泡沫破灭，最后经济崩溃。

所以我们综合各方面的情况来看，如果把需求还是按照刚需、改善性需求和投资需求这三个方面来看，我们要去综合考虑，谁才是最主要的需求？只有搞清楚了这个问题，那么对于房地产到底应该为谁来服务？房地产政策应该为什么样的需求去服务？

答案不言自明。

除此之外呢，我一直还在讲一个事情，就是经济的问题，不光是我们内部的问题，还涉及到一个外部竞争的问题。现在这个外部竞争的问题，就是美国的金融政策和我们的金融周期不同步的问题。

美国准备持久战？

大家都知道美国现在的利率水平是5%，而我们的利率水平大概是2%。在这个基础上，现在出现了一个比较反常识的奇怪现象，那就是在高利率水平下，美国的经济没有崩盘。而在低利率水平下，我们的经济也没有出现强复苏。

很多人都在问一个问题，低利率水平是宽松的金融政策，这么多钱出去了，市场上为什么没有反应呢？其实很多专家对这个问题，是明知故问。或者说他知道答案，但是刻意瞒了，不想去说明。

这个答案，就隐藏在这两个不同的利率水平上。这个在金融上，我们叫做中美利差。什么意思呢？美国联合西方发达国家大幅加息，把利率水平提高到一个比较高的位置，这对于国际资本而言，会形成虹吸效应。

我们常常说人往高处走，水往低处流，那么钱通常来说，肯定会流向利率水平更高的地方。而现在中美的名义利差达到了3%，除此之外，剩下的就是要考验各国的通胀控制水平和经济发展增速水平，因为这是综合衡量资金收益率的几个关键参考因素。

但是对于投机资金来说，他们看重的是短期收益，3%的利差，已经足以驱动他们在国际间进行套利。所以你说为什么我们在降息降准，但是市场上看起来钱不多，资产价格没有涨？为什么去年我们顺差超过8,000亿美元，直接利用外资1800多亿美元，但是我们的外汇储备规模没有大幅增加？

如果搞金融的，面对这个问题，就故意回避，或者明知故问，说什么资金空转，那都是掩人耳目。真正的答案只有一个，就是投机资金在借助各种渠道套利，流出了。

那在这种情况下，你说我们要缩小利差会怎么样呢？如果要缩小逆差，我们就得加息。这对于资产价格会带来更大的压力，房地产会面临更严峻的考验。那降息呢，降息就会扩大利差，给资金流出带来更大的动力，也会增加房地产市场的抛售压力。

现在好的情况是什么呢？我们的房地产交易环节上，通过政策设计，让投资性需求或者说投机资金要想短期的快速退出，是有一定困难的。所以很多人讲我们要解绑房地产的一些交易限制，其实绝大部分人都没有搞清楚一个问题，这些交易限制，到底是保护了价格，还是抑制了价格？

我要告诉你一个真相，在上升的趋势里，它会让价格上升的更慢，同样的，在下跌的趋势里，它也会让下跌的速度更慢。如果真正的采用完全彻底的市场化机制，在目前这种情况下，房价只会下跌的更快。

而以上我说的这些，其实是属于金融交易环节里面的常识。咱们很多专家一说出来，好像是为了救市，但如果真的这么做，结果只会恰好相反。

话说回来，美国现在维持高利率水平，就会一直使中美之间的利差，保持在较高的幅度上。这会给国内的资金环境带来非常大的压力。这是一切重资本市场，价格受到抑制的根源。这个源头不解除，你放水，做再多的刺激，也没有用，甚至有可能适得其反。

而不好的消息是，美国那边有可能会把高利率水平的时间，维持更长。前不久，国际货币基金组织IMF预测，美国的联邦基金利率，今年将达到5.25%至5.5%的峰值，并在2024年底之前保持在这一区间。

如果这也是美联储预期管理的一部分，那么至少说明，美国高利率水平，有可能将不只是在2023年这个时间窗口期，甚至有可能持续到2024年底。换句话说，美国准备熬的时间，可能比我们想象中的还要长。

毕竟美联储和欧央行，日本央行，英国央行，瑞士央行已经进行了大规模的货币互换，他们短期内因为金融紧缩带来的爆雷危机，由于有美联储的间接托底，西方国家的压力都将大幅减轻。

那么相对应的，对于我们来说，要熬的时间可能会更长。现在才哪到哪，房地产就熬不住了？就需要放水刺激了？需要救市了？那明天怎么办呢？其他行业怎么办呢？

我们怎么办？

在现有的这种情况下，我们要始终牢记三个大字，就是：防风险。这可以说是我们最近这些年来，所有工作的一个核心。只要我们的视角，围绕着防风险这三个字出发，再去回顾我们这些年来的各种经济政策，你就会发现，在当下救楼市，可能只是某些人的一厢情愿。

尤其是有些专家，提出来的一些救市措施里面，已经在原则上，违背了防风险这个核心原则。比如有人提到降低购房首付比例，就尤其值得警惕，因为这就是一个扩大风险的操作。

实际上在房价不变的情况下，降低首付比例，是给购房者增加了风险杠杆。因为低首付就意味着高月供，但是对于开发商而言，只要这套房子卖出去了，月供能不能及时还上，会不会出现断供风险，就跟他没有关系了。

这样一来，房地产市场的风险，就从开发商手中转移到了，购房者手里。如果经济波动风险加大，导致失业人口增加，那么断供的人群增多，最后这个风险就会转移到银行手里。

所以所有的事情，如果我们以防风险的角度去看这个问题，就会有更清晰的认识。现在的经济情况，没有去年大家预期的那么乐观，尤其是消费的情况，复苏可能一般，实际上这个时候真正应该做的，是降低首套房或者至多二套房以内的存量房贷利率水平，这样可以降低家庭的还贷压力，也可以促进消费。

至于其他的，想通过一些中间环节，或者甚至是政策刺激，来催生一些无中生有的需求，拉动房地产，这都是一种短期的投机思维，与宏观上防风险的指导思想背道而驰。

为什么会提到首套，或者至多二套的存量房贷问题，因为这关系到最广大的普通人的利益。那现在进行一些刺激政策，很显然也会与无房刚需的利益相冲突。而这两部分人，应该说占据了我国绝大部分人口的利益。

为他们防风险，就是为国家防风险，这才是一切政策考量的根本出发点。

最后

看当下的楼市问题，要从内外两个视角去看。内部视角看楼市的发展，要客观的看待房地产市场的发展规律和趋势，其对经济的拉动作用，和刚性需求之间，要进行合理的平衡，不能一有问题就依赖房地产。

从外部视角去看问题，就涉及到宏观层面，金融和经济的系统性风险问题。在美国还占有绝对的金融优势的情况下，尤其是美国还处于金融紧缩周期，在金融层面相当于是处于进攻状态，而我们是处于防守状态，所以我们的核心，只能是防风险。

如果未来这个攻守相持的阶段还会继续，我觉得对于我们个体而言，应该做的是降低期待，同时要为家庭降低风险，而不是期待放水刺激来给你解套。君子不立危墙之下，做你该做的，也做你能做的。

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