不要指望有大救市，但有自住需求的确实可以买房了

记得08还是09年，金融海啸凶猛来袭，四万亿刚刚出台效果未显，国内房地产市场一片哀嚎，大有崩盘之势。面对此景，初尝土地财政甜头，打开“经营城市”新世界的各地方政府官员们急的抓耳挠腮，一名地方政府官员情急之下甚至喊出“买房就是爱国”的口号。

不出意料，此话一出，舆论一片哗然，此官员也被初代网民们喷成了筛子和嘲笑对象。大家都认为房地产已死，不崩盘也得持续阴跌。

只不过事实却跟大众开了个巨大的玩笑。从09年开始，房地产又开始了一轮新的翻倍级大涨。当初相信房价崩盘的全部哭晕在厕所，反倒是听了这个官员的话去买“爱国房”的，因此赚的盆满钵满。

而现在，形势似乎又回到了14年前。如今经济颓靡，房地产市场更是冷的让人发抖，再结合经济危机发酵、人口拐点、政策打压等等各种因素，越来越多的人相信，火爆20年的房地产市场已走到了终点。

这个在楼市走势中似乎也得到验证。记得在之前2、3月份一二线楼市小阳春时，老云曾写过一篇《不必恐慌，房市绝无可能大涨》，从中美博弈的角度，断定这一轮小阳春只是假象，楼市绝不可能快速反弹。而从4月开始，市场果然如我所料，重新恢复低迷。

但这是不是就证明中国房市彻底完了？老云的判断恰恰相反，这个阶段的低迷，恰恰是手里有钱的自住型客户买房换房的最好时机。因为在我的判断中，虽然短期内楼市绝无走牛可能（已经被4月以来的全国整体楼市走向验证）；但如果从中期来看，一轮中等规模的分化型牛市，是可以期待的，甚至是不可避免的。而只有这一轮中等牛市结束，中国房地产的20年长牛才会正式宣告终结，进而进入新的历史阶段。

为什么这么说？我们一一道来。

为什么现在没人买房？这个社会上给出的解释有很多，但归根结底就一句话：房价太高，买不起！

房价高不高？确实高！但这是根本原因吗？其实并不是。中国房地产长牛的二十年里，房价相对于居民收入水平，其实一直都是很高的，这期间还经历了05-07、09-11、15-17这三轮翻倍级别的全面大涨。但05-07年以及09-11年，这两轮翻倍大涨，虽然上涨过程中也是民怨四起，但过后来看，并没有对经济和社会造成太大的负面影响，甚至带动了居民财富的整体增长；只有15-17这一轮大涨，才整出了一连串负面影响，遗毒至今未能散尽。

为什么同样是翻倍级的全面上涨，前两轮就没事，到第三轮就闹出了大祸患？

原因很简单：05-07和09-11，这两轮房价翻番的同时，国民收入也普遍翻番！

这样就没有大问题。由于当年的居民收入增长大致能跟得上房价涨幅，所以这种上涨虽然会加剧贫富分化，但不会引发根本性危机——炒房的和先上车的就不说了，哪怕是后知后觉错过了房价大涨的那部分人，后面因为收入随着经济爆发（10年代的前几年，中国每年GDP都是两位数增幅）而大幅增长，所以他们依然也能买得起房子，最多就是没吃到上涨红利而已。

甚至可以说，这种上涨是科学的。毕竟在人口红利尚在、城市化红利尚在的那些年，中国几乎所有商品房都是具备金融价值的，都是金融资产。经济发展带动金融资产升值，这本来就是符合经济发展规律的。

但到了第三轮，也就是15-17年这一轮时，情况就完全不一样了。这一轮房价翻番后，居民收入没有随之翻番——科技革命红利吃尽、中美贸易战科技战金融战、新冠疫情，全球经济危机，这一系列因素，导致第三轮房价大涨后这么多年，GDP增幅明显放慢，居民收入相较于15-17年并无明显增长。

05-07那一轮，是收入和房价齐飞，09-11那一轮是收入跟随着房价起飞；15-17这一轮，是房价飞了，收入没飞。三轮翻倍级大牛市的不同国民收入情况，最终结论就是第一轮大牛市完全合理，第二轮大牛市基本合理，第三轮大牛市却违反了经济发展规律，明显不合理——现在的调整阴跌，也就是顺理成章。

但楼市会不会一蹶不振，甚至彻底崩盘呢？

这个则不一定。如果经济继续颓靡下去，发酵成严重经济危机甚至大萧条，那楼市确实会一路向下，甚至不排除崩盘；但如果后面经济逆转，民众收入实现了较大幅度增长，当这种收入上升，与横盘甚至持续阴跌的房价双向奔赴，双方只要过了那个曲线交汇点，那楼市就会迎来反转，房价也就会重回上升通道。

两种情况，两种不同结局，但不论哪一种结局，现在买房，都是相对科学的：

首先我们说第一种。大萧条导致楼市崩盘。很多情绪化民众很期待这种情况出现。但实际上，这种情况出现的可能性不大——毕竟这意味着经济崩溃。但即便真的出现经济崩溃，为了挽救败局，政府也势必会无所不用其极。所以到那一步，利率会直接打到底、印钞机会转冒烟，甚至参照美国1930年代大萧条时和国民政府1948年底经济崩溃时的做法，连私人持有黄金都会被宣布为非法，被要求强行上交——反正经济越崩，钱越会成纸。

如果是这样的话，那买房反而是相对最不坏的选择：如果不买房，钞票会变成废纸、黄金会被要求强行上交（不要以为自己能隐藏，真到那时候，有的是办法让你交出来），至于把钱洗出国——当年国民政府崩盘前，那么多党国高官将领的资产都洗不出去，以至于哪怕人去了台湾香港，却连套房子都租不起；你一个普通人，有什么信心能把钱洗走？

相反，房子因为是不动产，在经济崩盘时又变不了现，反倒是没人看得上——你好歹还能落一堆实打实的钢筋水泥和一张房产证，未来形势平稳了还有可能靠此翻身。

而如果是第二种，那就完全不一样了。从大势来看，现在经济确实不景气，但这种不景气，其实是呈分化态势的——从CPI、PPI数据来看，经济确实有陷入通缩的迹象，青年失业率更是高达20%。但如果再看进出口数据，我们的数据非常漂亮，贸易顺差屡创历史新高，还是爆发式创新高——而且这还是在全球经济衰退，其他工业国纷纷陷入逆差和萎缩的状态下；而且对进出口数据进一步作结构细分，我们会发现，我们在汽车、新能源乃至于中低端芯片方面的产业升级还是很成功的——这些门类出口大增，进口大减。去美元化和人民币国际化也推进的很顺利，外汇储备更是一直稳定在3万亿以上。政策方面，虽然也出了一堆修修补补的政策，但真正的核弹级政策储备——比如全面降息等，都十分谨慎，一直捏在手里没出。

这是什么意思？这意味着，经济的底子是没问题的——甚至还在不断优化向好；而且政府也还有充足的政策储备。之所以显露颓势， 一方面是全球大环境不佳，另一方面也是政府有意搁置，托而不举。

经济大环境为什么不佳，和政府有意搁置刺激措施，这二者是紧密相关的，而这个关节点就是中美博弈和美国经济自爆。现在美国经济将爆未爆，这一轮全球经济危机的最高峰还没到来，所以中国这边自然也就不能使出全力——现在拔的高了，等美国爆了又会把咱们拉下来，而且现在为了拔高又把牌打光了，将来美国爆了时候就没有救市的牌可打了。

这就是政府不大规模救市的原因。同样，也是迟迟不大范围启动财富再分配，不强力拉升内需的原因——一定要撑到美国自爆，或者受不了了对华妥协，到时候再火力全开，我们才能够利益最大化，也才能最大限度的让经济逆转。

这是宏观层面的。而具体到房地产领域，这一次房地产颓靡，其实并不完全是市场原因，一定程度上是政府主动摁下来的——21年本来有一轮牛市，结果被政府强行摁下，然后整体阴跌至今。考虑到现在离上一轮大牛市已经过去六年，楼市整体出清也持续了两年；潜在需求累积与房价横盘阴跌的双向奔赴，其实相隔已经不太遥远。

搞清楚了这个逻辑，其实对房市走向就可以作出一个基本的整体判断：经济方面，我们底子其实是在不断夯实进步，政策也有足够的储备——所以房市回暖的底层条件是具备的，只是大环境还不成熟而已。但鉴于美国加息已至拐点，本国金融体系乃至经济体系已经显露出支撑不住的迹象，所以美国再怎么硬，也硬不了多久了。只要美国金融政策转向——不管是硬着陆还是软着陆，中国这边都会随之调整，火力全开，到时候无论是经济，还是政策，都会开闸泄洪，制约房地产的大环境因素，也会在此过程中发生逆转。而大环境一旦改变，与拉动内需相配套的财富分配改革也会迅速启动——鉴于内需的拉动，关系到未来中美经济博弈的战略主动权，可以想象这次改革一旦开启，绝不会手段，所以接下来普通人，尤其是体力劳动者的收入也会有较大幅度增长。

当经济环境变得宽松，政策储备全部打出，普通人收入又紧跟着起来，房地产市场回暖条件，也就彻底成熟。

这是从战略层面来说的。而具体到房地产领域的战术层面；虽然没房的人都会喊房价太高。但鉴于房地产市场是一个典型的边际市场，所以这个市场的启动，本来也不是以大多数无房者买得起为前提的。一个1000万人口的超大城市，只要有1-2%，也就是一二十万人在同一个时间段购买，就足以把这个城市的一二手房源扫空，带动行情的重新开启。而这个条件，在经济回暖、政策宽松和分配改革带来收入预期恢复的情况下，实现起来并不困难。

以美国金融政策转向为标志，中国经济环境和经济政策会随之发生全方位逆转，并且会以雷霆手段，迅速启动目标拉动内需的收入分配改革，并由此引发一波新的通胀（这也是在4月CPI跌倒0.1%的惨状时，央行报告中却仍说长期看要警惕通胀的逻辑所在）。鉴于房地产在现阶段依然是中国经济的最大支柱，在打压、蓄势、调整这么多年后，势必会迎来一波回暖。

所以，美国金融政策转向，就是中国房地产市场行情逆转的风向标，它什么时候转，中国就会什么时候出手救市；房地产市场就会什么时候回暖。

当然，我们不知道美国什么时候转向，但从银行业频繁暴雷，美债没人接盘，加息加不动了通胀却依然持续高位等种种迹象判断，这种转向，其实已经不再遥远。

当然，肯定有人会问：如果美国就是不转呢？或者它找到了救命稻草，实现了软着陆呢？

这种情况出现的概率较低。而且即便出现，也不影响中国房地产行情的逆转。逻辑很简单——我们虽然战略上是打定主意要跟美国耗。但耗的前提，是自己还能抻的下去——如果美国还没崩，自己经济就先崩了，那就成国际笑话了。鉴于房地产现阶段对中国经济的重要性，虽然为了降低金融风险，可以承受它一定程度的衰退，但这种衰退也是有限度的——不能以动摇经济的根基为前提。

而经过几年的调整，房地产整体价格确实已经有了相当幅度下跌，房住不炒也算是深入人心。这种情况下，就算现在放松还不是时候，但也绝不能任其坍塌。而要稳住产业规模，自然也就得稳住房价。从这个角度来看，虽然个别城市和个别区域、楼盘不好定论，但从整体而言，经过几年调整后，房地产的下滑，也确实已经逼近了经济承受力的底线，这段时间央地各级政府的挺楼市表态也证明了这点——如果再这么塌下去，哪怕被迫提前动用些政策储备，也是要做的了。

这就是老云认为现在是买房好时机的逻辑。美国金融转向的时间节点已经逼近，中国对房市下行的忍受力也在逼近极限；这意味着什么？这意味着下限已接近锁死，上限天花板却即将打开。虽然我不知道什么时候迎来中国楼市这一轮周期的极限大底——这个没人算的准，但可以肯定的是，现在已经处于底部区间。

当然，这只是整体判断，具体到现实中，并不是说什么人都可以买房，也不是什么城市都可以买。

对普通人来说，现在买房，只能是以刚需、改善的自住型需求为目的；至于投资，除非一二线核心板块和优质豪宅，或者你眼光特别独到，否则不建议。

为什么这么说？逻辑很简单，虽然未来房市还会回暖，但这一轮牛市，跟前面三轮已经完全不同。不管是人口结构，居民负债率，城市化率，人均住宅水平还是收入增长预期，如今的中国房地产，都已不具备过去那样的高速增长基础。何况财政和收入分配改革的最重要一环——房产税，还在前面横着，就等着楼市上涨后顺势推出。所以，这一轮牛市，即便真的到来，也不会像以前三轮那样全面翻倍上涨——除了一二线核心板块和豪宅，其他房子炒房客不会入市，稍微有点脑子的纯投资客也不会入市，只有自住——最多就是投资+自住型人群接盘，这些群体撑不起大牛市，最多就是一个中等牛市。

但对于确实有自住需求的人群来说，现在就是一个好时机了。因为自住本身就是消费行为——甚至是一种刚性消费。刚性消费的意思，就是哪怕明知将来要收房产税，你也同样会买——因为你确实要住！

既然早晚都要买，那不如现在买。毕竟未来三五年，楼市就算涨个两成三成，对投资客来说也是没太大意义的——甚至都未必能覆盖他的综合成本；但对于自住客来说，自住本质上就是消费。反正都是要消费，如果能便宜个两三成，那区别还是相当大的——如果再加上早买早享受的居住实用价值考量，那差别就更大了。

这就是投资不买自住买的逻辑。想靠买房赚钱的时代确实已经过去了，但如果不是为了投资意义上的赚钱，而只是基于消费意义上的划算，眼下可以说是一个相当不错的时期。

这一点，不光一二线核心板块，哪怕是边缘板块，甚至三四线城市同样适用。虽然从长远看，一二线边缘板块、老破小以及三四线都是贬值的，但你既然有刚性的自主需求，那同样可以趁着底部区域买了——就像买手机，你知道手机买了后会贬值，但你依然会买，而如果能赶上厂商甩货去库存的话，肯定比平时没优惠时买的划算！

这就是“划算”的内涵。“划算”不适用于投资，但适用于消费。以后除了一二线核心板块的中高端改善和豪宅，绝大部分房子都不会再有金融价值。但金融价值没有，居住价值总还是有的。房子作为一个消费品，当你确实有消费其居住价值的需求时，选在商品周期的底部购入，绝对是最合适不过的。而这一轮周期的底部，大概率就是从现在开始，到美联储金融政策转向、中国全面救市这个时间区间内。

这就是老云的看法。如果你认可这套逻辑，而且手里也确实有钱——最少付了首付后还够还两年房贷，那除了少数城市之外，对于大部分楼市不景气的城市，确实有自住需求的居民朋友，现在就可以开始看房了。

不过，这里要提醒大家一下，这里的有自住需就买，也并不意味着什么情况下都买。尤其是一二线，如果你的钱能够买一个所在城市中等以上的住房，那你完全可以去买；但如果你凑够六个钱包，也只够得上所在城市的老破小，或者远郊边缘板块，那除非你有非常迫切的需要（比如要买房子结婚，孩子大了马上要落户读书），否则宁可等着不买。

为什么这么说？因为未来的中等牛市即便来了，也是分化的。所谓的划算，即便在只具备居住价值的房子中，也只会对所在城市中等档次以上的房子适用。而老破小和没有配套，也不在城市发展主轴上的远郊边缘房，它们大概率是吃不到这轮楼市回暖的红利的，就算吃到一点，很快也会回吐出来，甚至在不远的未来，逐渐滑向房价如葱的绝望深渊。

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