国企开始割肉了

文/十一弟

去年八月份，厦门第一大国企开发商——建发房产的掌舵者庄跃凯，被带走调查。

经过几个月调查，庄跃凯涉嫌受贿、贪污、滥用职权。

今年初，厦门市检察院已批准对庄跃凯进行逮捕。

庄跃凯在建发集团干了三十多年，平步青云，做到了建发房产的一把手。

在建发体系内，庄跃凯掌舵的建发房产，是贡献利润最多的子公司。

很多地方国企的资产和利润，都来自房地产业务。

建发的营收大头是大宗商品贸易，去年营收规模有七千亿。

房地产业务的收入规模，只有一千多亿。

大宗商品贸易跑的是现金流业务，营收规模很大，但利润很薄。

去年，建发的总营收达到了八千多亿，净利润还不到113亿。

其中，建发房产仅凭一千亿营收，就为建发贡献了69亿的净利润。

对建发来说，房地产是绝对的利润保障，起到了至关重要的支撑作用。

但在去年，建发房产的毛利率不到17%，净利润也几乎不再增长了。

国企的残酷之处在于——

在行业乘风而上的时候，房地产支撑着国企的半壁江山，这些开疆拓土的高管，名利兼收；

一旦行业下行，很多高价地、收并购逐渐暴露风险，需要有人担责，高管的前途命运，就很难预料了。

年景不好，墙上落灰都是能砸死人的砖头。

建发偏爱抢地王，但碍于国企的身份，到处拍地王，影响不好。

于是，建发用了很多马甲来遮挡，掩人耳目。

马甲拍地，就要通过抽屉协议，安排私人代持。

对国企来说，这其中隐藏着利益输送、国资流失的风险。

最后东窗事发，若要问责的话，很难说清楚。

这一轮市场回调，对建发的影响很大。

尤其是一些高价的地王项目，建发已经开始割肉了。

两年前，广州市南沙区挂牌了一宗商住用地，建发以政府最高限价20亿拍下，溢价率45%。

这块地的计容面积很小，只有8.9万平米。

其中，商业面积2.7万平米，住宅面积仅剩6.2万平米。

而为了抢到这块地，建发还竞报了3600平米的配建政府性住宅。

因此，这块地实际可售的住宅面积，还不到5.9万平米。

摊到二十多亿的地价上，可售住宅的楼面价，超过了3.4万/平米。

哪怕计入商业面积，每平米2.4万的楼面价，也是广州南沙区的单价地王。

建发把这块地开发成了“建发·明珠湾玺”，去年上半年开盘。

明珠湾玺取证的时候，赶上了广州楼市调控松动。

项目所在的南沙横沥岛，原本政府限定的新房备案价为3.6万/平米。

放开限价之后，建发直接把开盘价，涨到了3.8万/平米。

这块地纯住宅部分的楼面价，达到了3.4万/平米。

建发的开盘价，只贵了四千块钱，注定就要亏本了。

去年，南沙楼市已经回调，复归理性，房价开始回落。

之前，政府设定的新房限价为3.6万/平米，明珠湾玺开盘价3.8万/平米，在片区里依然属于高价。

很多地王就是这样——

市场火热的时候，发疯拿地，等到市场冷却下来开盘，尴尬得脚趾抠地。

你说它贵吧，开发商在赔本卖；你说它便宜吧，又是区域内房价天花板。

地价很贵，房价更贵，明珠湾玺在广州根本卖不动。

去年，卖了大半年，明珠湾玺只卖了一万多平米。

相比可售面积，去化率一成左右。

硬着头皮卖了几个月，建发熬不住了，使出了杀手锏——降价。

每平米3.8万的开盘价，一路降下来，现在只卖3.1万/平米。

去年的开盘价，比楼面价贵了四千块钱。

尽管是亏本卖，但建发还算是留了一块遮羞布。

把价格降到三万出头，就直接打穿了地价。

建发连底裤都脱掉，彻底裸奔了。

可是，就算降价了，还是卖得不好。

十一弟查了下网签系统，明珠湾玺已经拿到预售证的房源，有三、四百套。

卖了一年多，去化率大概只有一半左右。

在明珠湾玺项目上，建发也做好了亏损的打算。

去年，建发对项目计提了资产减值，大约有两个亿。

在地王项目上的错判，反映了建发在战略上的矛盾。

建发的两大业务——大宗商品贸易、房地产。

大宗商品贸易，堆积了营收规模，产生了庞大现金流，但利润很薄。

这就需要房地产业务把这些现金流，变成利润。

从建发的业务模式来说，房地产业务不用冲刺规模，保证利润就可以了。

但过去几年，建发拍了不少地王，而且为了掩人耳目，还动用了马甲。

结果，却碰上了市场回调，地王被套住，亏本入市。

房地产业务不仅侵蚀了利润，马甲拍地这样的操作，又隐藏着风险。

这就叫吃力不讨好、赔本赚吆喝。

建发高价拍地的副作用，已经开始显现了——

去年，房地产业务收入规模增长了42%，但净利润下滑了21%。

利润下滑的主要原因，就是由于市场回调，项目不及当初高价拿地的预期，计提了资产减值。

明珠湾玺这样的地王项目，建发已经在割肉销售了，但还没有结转。

地王的苦果，还要拖累建发好几年。