作者：赵越
本文转载自：中国新闻周刊（ID:chinanewsweekly）
市场环境变了
城市的地标建筑、核心区的写字楼不香了？近期，这一话题引发广泛讨论。
最近，曾规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心部分资产首拍流拍。这场起拍价高达130.44亿元的法拍，引来3万余人围观，但最终却无人报名而流拍。
事实上，这并不是近期第一起CBD写字楼流拍。今年7月1日，位于沈阳市中心的中街商业城项目流拍。6月28日，位于合肥滨湖新区的合肥宝能城部分资产因无人报名流拍。在之前，北京东方梅地亚的部分房产及分摊土地使用权于5月27日以16.53亿元首拍时流拍，6月13日以13.22亿元二拍时再度流拍。
曾几何时，城市核心区域的写字楼是不少资本竞相追逐的对象。其不仅综合收益可观，更是企业实力的证明。
现在，从“香饽饽”到无人接手，CBD写字楼怎么了？
在不少业内人士看来，行业下行是多起流拍事件的核心因素。
在上海易居研究院研究员严跃进看来，不少项目本身称得上优质，但第一受制于市场形势，第二写字楼一般体量较大，普通的企业无力消化，出现流拍的情况并不意外。“如果有接盘方，部分优质项目未来还有一定空间。”严跃进对中国新闻周刊表示。
“现在行业下行，各家都在收紧钱袋子，来应对行业寒潮。”有地产行业人士这样表示。此外，中国新闻周刊从不少头部房企人士处了解到，其所在公司今年大幅度削减非必要开支以度过行业“寒冬”。
除了行业下行，部分CBD写字楼之所以涌入拍卖市场，与其所有方急于变现息息相关，这其中可能涉及复杂的产权关系。
比如，世茂深港国际中心，是深圳曾经的“地王”项目。深圳世茂为上市公司上海世茂股份有限公司（以下简称世茂股份）的子公司，2017年12月，其以239.43亿元拍下深圳龙岗32.19万平方米商服用地，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。彼时，项目约定2022年1月28日开工，2025年7月28日竣工。项目还计划兴建一座超700米的超高层建筑，曾被规划为“中国第一高楼”。
这一项目由世茂股份持有51%的权益，中信信托持有30%的权益。而中信信托正是本次拍卖的申请执行人。据了解，中信信托曾为这个项目提供了百亿信托贷款。
中信信托从2017年就以深港国际中心项目为底层发行了信托产品。2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模为87亿元。2022年2月，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难。
此前中信信托对投资者披露称，世茂深港国际中心于2022年3月停工。直至2023年5月，该项目二期公寓的部分楼栋才复工。
谈到世茂深港国际中心部分资产流拍的原因，严跃进分析，事件其实暴露出金融合作的问题，是房企和信托机构合作出现纠纷的典型案例。
除此之外，在不少业内人士看来，这些资产的起拍价还远远达不到部分资本“捡漏”的预期。
在当前市场行情之下，多座CBD高层写字楼最终都是通过不断降价获得成交。
比如，今年2月，广州松日总部大楼在第三次挂牌，成交价13.12亿元，较3个月前，也就是2022年11月首次挂牌价降价7.38亿元，较评估价25.63亿元几乎腰斩。
比如在7月1日经历流拍之后，沈阳中街商业城项目（包括沈阳商业城百货营业楼地上1-7层和沈阳商业城百货营业楼二期负1-6层）决定再降低两亿起拍。起拍价为9.21亿元，仅为其评估价16亿的57.5%。
广东住房政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，在地产行业旺盛时期，房企在某个核心区兴建超高层建筑，打造地标项目，目的在于让这个区域的整体等级，包括规划层级再上一个台阶。
“这样不仅项目本身可以卖较高的价格，项目周边的其他地块，包括不少住宅项目，也可借机提升价格。此外，也可以吸引很多外部资金的投入。”李宇嘉说。
根据曾经的规划，世茂深港国际中心，将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。
李宇嘉分析，不管是招商引资还是投资商铺，投资者主要看中的是项目能否带来资产增值。如果规划无法落地，项目曾经的高估值“泡沫”就破灭了，接盘方自然能看清这一点。
近日，戴德梁行发布报告显示，今年上半年，一线城市商办市场活跃度依旧不足，租金及空置率双双承压。截至今年上半年，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，较去年底均有不同程度上升。
深圳仍是北上广深中写字楼空置率最高的城市。2023年上半年，深圳甲级写字楼市场新增办公面积达45.7万平方米，净吸纳量同比上升37.5%至22.9万平方米，也令市场空置率上升至24.5%。
市场机构世邦魏理仕的数据同样显示，一季度北京全市甲级写字楼新租总面积环比下降21%、扩租交易数量环比下降6%，且企业平均扩租面积由1700平方米环比下降至1400平方米。
严跃进也分析，空置率的上升，无疑影响各类地标建筑接盘方的预期收益率。
除了写字楼空置率上升的问题，近年来，不少业内人士对于城市核心区高层建筑也开始不断反思，国家层面更是多次出台“限高”政策。
比如2020年4月，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”。
2021年7月，国家发改委印发的相关通知，提到“不得新建500米以上超高层建筑”。
2021年10月，住建部和应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确300万人以下的城市不得建造150米以上的摩天大楼，人口较多的城市不得建造250米以上的建筑。
从最开始的“一般不得新建”，到后来的“严格限制”，相关部委对“限高”的态度越来越明确。
有长期从事建筑行业的专家告诉中国新闻周刊，在住建部和国家发改委第一次发布“限高令”之前，曾召开内部会议探讨“限高令”的必要性，到会的相关领域专家、学者们一致认为应该给建筑“限高”。“所有高层建筑的优点都不及它的缺点来得显著。”他说。
近年来，大型集团对于办公地址的选择，也不再拘泥于在城市中心购买或租赁高端写字楼，自建大型园区成为不少公司的选择。
早在2018年，华为在东莞松山湖畔兴建的“华为小镇”开始正式运营，一大批其原有员工从深圳城中心的写字楼中迁移到此。
东莞松山湖华为小镇 图/图虫创意
自2022年9月份以来，阿里集团将云与科技事业部从杭州未来科技城迁出，搬到云谷园区。据了解，云谷园区位于杭州西湖区三墩镇，是阿里集团花重金打造的办公园区。
而近年来，租赁改造后的老厂区，成为不少企业的新选择。比如2021年，北冰洋&义利E园科技文化创新园正式开园，这一园区由北冰洋老工厂园区改造而来。与传统写字楼不同，园区按工位出租，小到两人的小空间，大到133人的整层，企业可进行灵活组合，最短一个月也能租。这一举措，吸引了不少原本租赁写字楼的企业入驻。
而广州城市中心的T.I.T创意园区，同样由老旧厂区改造而成，这其中入驻了多家知名企业。
“近几年高速发展的产业，比如新能源汽车，其实对写字楼的需求远远小于此前部分‘平台经济 ’行业。甚至一些曾经租赁市中心高端写字楼的高新技术产业，也更加理性，开始退出城市中心区，转而向外围区域搬迁。”李宇嘉分析。
作者：赵越
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