央企利润王，涨不动了

文/十一弟

过去十年，恒大、碧桂园，把销售规模膨胀到了难以企及的高度。

三年前的市场高点时，恒大、万科的销售额，突破了七千亿。

作为宇宙第一房企，碧桂园站在了八千亿的门口，只差临门一脚。

但最能赚钱的开发商，不是恒大、碧桂园，而是一家大央企——

中海地产。

在恒大、碧桂园的销售额，爬上历史性高点的那一年，中海的利润，也见顶了。

它赚到了439个亿。

当时，中海的销售规模，只有3600亿左右，大约是恒大、碧桂园的一半。

而恒大、碧桂园，加在一起的净利润，都赶不上中海。

在房地产行业，中海是当之无愧的利润王，收割了暴利——

赚钱最疯狂的时候，它的净利率水平，长期维持在20%以上。

也就是说，每一块钱的营收，中海能帮股东赚到两三毛钱。

这也是其他开发商难以企及的盈利能力。

但2021年，成了整个行业的拐点——

恒大、碧桂园的销售规模大幅回落，中海也丢了利润。

这一年，中海的净利润，从高点下滑，跌到了四百亿左右。

去年，才算是遭遇了真正的滑铁卢——

它的净利润，一下子回调到了230多亿，跌了四成以上。

央企利润王的帽子，也让人摘走了，被华润置地反超。

一旦走了下坡路，短时间内想要停下来，就不太容易了。

今年上半年，中海的净利润，还在下探——

已经跌到不足135亿，比去年同期又减少了两成。

这个利润水平，让中海一夜回到了八年前。

那时候，它的半年销售额，只有670亿左右，就能帮股东赚到130亿利润。

如今，中海仅半年就卖了1800亿，利润却又回到了八年前。

单从利润规模来看，中海的盈利，依然十分可观。

但它的盈利能力，确实在肉眼可见地下滑，这几年拿地开发的项目，越来越不赚钱了。

五年前，中海的毛利率，曾经超过了38%。

现在，还不到23%了。

过去十年，中海能成为行业里的利润王，有个很重要的原因，是它在财务上的优势。

背靠大央企，娘胎里带来的信用，让它能从银行、资本市场拿到低成本融资。

到现在，中海背上扛了2500多亿借款，平均融资成本3.54%。

这2500多亿融资，中海半年需要支付的利息，只有49亿。

五年前，融创的销售规模，与现在的中海大致相当。

当时，融创背负的借款，大约是2100亿。

它的融资成本，达到了6.74%，半年支付的利息，超过了71亿。

别小看只相差3%的融资成本——

一年下来，两千多亿的借贷规模，大概有70亿的利润出入。

不仅拿地开发的项目不太赚钱，而且在财务管理上，中海开始变得越来越粗糙。

这两年，人民币汇率波动很大。

一些借了外债的开发商，需要把在国内赚到的人民币，换成外币去还债，成本会变高。

这就是汇兑损失。

于是，有些背了外债的开发商，提前安排了掉期工具，对冲汇兑损失。

目前，中海的2500多亿借款，其中人民币债务占比六成，外币债务占比四成。

这意味着，潜在的汇兑损失，中海有很大的风险敞口。

去年上半年，由于汇率波动，中海的账面上，已经产生了逾29亿汇兑损失。

但它并没有亡羊补牢，来对冲风险。

今年上半年，中海又产生了将近21亿的汇兑亏损，侵蚀了利润。

这几年，拿地开发的项目不赚钱了，开发商最重要的，就是要堵住“跑冒滴漏”——

抓住那些从手指缝里溜走的利润。

但中海，显然大意了，还躺在吃利息的年代里。

开发商集体经历了楼市下行之后，慢慢清醒过来了——

规模为王的时代过去了，现金流、利润，才是命根子。

有人用这个逻辑，来审视中海的利润回调，问它的管理层——

接下来，打算怎么办？

中海的这些管理层，很尴尬，也开始画起了大饼——

他们希望外界对中海的关注点，从上半年的业绩下滑，转移到未来的增长。

这两天的中期业绩会上，中海的管理层，有一句话挺有意思——

“我们有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。”

这句话的潜台词是——

开发商在挨个倒下，行业里只剩下我们了，到时候躺着都能赚钱。

看来，还是要把眼光放长远些。