作者：哈力克
本文转载自：中国新闻周刊（ID:chinanewsweekly）
市场聚焦点都已经回到了一线城市
但一线城市楼市松绑的难题很多
8月30日，广州正式官宣放松“限贷”，打响了一线城市楼市政策优化“第一枪”。
广州市人民政府办公厅30日发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
政策发布后，“广州认房不认贷”很快登上微博热搜。
7月24日，中共中央政治局召开会议，作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断，并首次提出“适时调整优化房地产政策”。
部分二三线城市反应迅速，一线城市迟迟未出台具体政策。但市场仍在盯紧一线城市的政策举动。除了是楼市风向标外，多位受访者认为，一些低能级城市缺乏需求基础，基本已无政策可宽松，市场更愿意相信核心一二线城市的新政力量。
“从过往经验看，一旦一线城市放开若干限制政策，多数时候可以点燃诸多观望潜在购房人心中的热情。”某大型房地产公司融资中心负责人汪杰近日撰文分析，如今的宏观经济环境、城镇化率、人均住房面积与前两轮“救市”想比，已经大不相同。“想必一线城市决策者也一定考虑到这一点，以至于不约而同地推迟有关救市政策发布时间，毕竟现实情况极大考验着决策智慧和对后续可能出现局面随机应变的能力。”
此前，市场对一线城市楼市政策调整的时机和力度猜测已久。有业内人士认为，广州率先出手的信号意义很强烈，预计其他一线城市也将很快跟进。
“阿姨，看房吗？”“我不买房。”“那您跟我们去看看房吧，帮我们完成一下带看任务，我给您买了瓶饮料。”
这是8月27日上午在北京朝阳大望路一个小区里发生的一幕。几位房产中介围着一位闲坐在小区里的老人七嘴八舌，好不热闹。老人最后被说动了，跟着他们上楼看房。
看房人少了，成交也难了，过去不愁卖的一线城市，二手房交易周期也越来越长。“最近中介来跟我协商，希望让我出一部分中介费。”在北京，不少计划卖房的业主发现，以前普遍都是买方付中介费，现在还要业主出佣金了。近几个月来，在北京二手房交易过程中，买方与卖方双边支付中介费的现象，正逐渐变多。
北京一家房地产经纪公司的中层经理刘力察觉，8月初有一小波成交量后，市场降温了。不过，这轮交易重回平淡的缘由有些不同寻常。“南四环地铁口一居，从年初挂牌价300万降到了270万。原来业主准备继续降价，但是政策一吹风，业主又不想降价卖了。”刘力说，甚至有很多人还上调了价格，准备再等等。
年初“小阳春”后，楼市转冷，各种“救市小作文”不断，但刘力的期待每次都会落空。但最近，他对房地产政策优化的期待再次升温。
“‘重大变化’主要指我国房地产市场已经度过了供不应求的阶段，整体转向供大于求。”全国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》分析。
上海易居房地产研究院报告显示，截至今年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约为5.05亿平方米，虽然较2022年稍有减少，但基数仍然庞大，二手房市场挂牌量更是屡创新高。
需求减弱叠加库存高企，导致商品房交易量掉头下探，今年回落情况更加明显。中指研究院数据显示，1~7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6％。仅在7月，销售额同比下降34.1％，降幅较6月扩大4.7个百分点。
上海的一家房产中介。图/视觉中国
同时，上一轮房地产紧缩调控期间，限购、限贷、限价、限售、限商、限公——六大楼市主要调控手段被各个城市叠加使用，有效遏制了炒房风气，客观上也使得部分需求退场。有分析认为，商品房销售大幅回落部分，包含了明显衰减的投机性需求。
“未来房地产市场会由‘易热难冷’转向‘易冷难热’”。中国金融四十人论坛资深研究员张斌等人作出了如此判断。
安信证券首席经济学家高善文认为，房地产市场的调整反映了政策调控和房地产自身经营模式之间的冲突。“疫情冲击以及此后的疤痕效应加剧和扩散了房地产市场的流动性压力，房地产市场的流动性压力加剧了经济和金融市场的调整，反过来扩大和恶化了微观经济主体资产负债表所遭受的冲击，从而形成两者交互作用和相互强化的过程。”
此外，楼市需求衰减影响了房地产投资。反过来，房地产行业又拖累内需。中银国际证券总裁助理兼首席经济学家徐高就直言，“房地产业重新成为经济的主要矛盾之一”。
“当前地产行业的大环境已经发生根本性变化，过去那些限制性措施的必要性显著下降。”国家金融与发展实验室特聘研究员任涛对《中国新闻周刊》表示，地产行业困局亦有向金融体系、城投系统和地方政府蔓延之势，地产行业上下游企业及购房者亦受到显著冲击，地产行业政策全方位、大力度放松已变得非常迫切。
原中房集团理事长孟晓苏曾对房地产限制措施做过形象比喻：一手做人工呼吸、输氧，一只手还掐着病人的脖子。孟晓苏认为，取消限制性措施，特别是一线城市限制性措施，是激活楼市的关键。
郑州是率先全面跟进“适时调整优化房地产政策”的热点城市。
8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台包括落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等15条楼市调控新政。
合肥于7月28日更早发布了楼市新举措，但不同于郑州取消限制性政策，合肥新政主要集中在土地出让和销售环节，例如推进商品房“现房销售”试点，积极探索商品房销售按套内面积计价以及运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式等。
市场对郑州领跑表现颇为期待。受新政影响，郑州房地产市场成交量出现短期上涨行情。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第32周（7.31~8.6）郑州二手房成交1831套，环比上涨61.32％，33、34周再涨1.02％和3.41％。
“新政策出来后，咨询的客户变多了。很多都是准备改善需求的客户，政策影响还在持续，后续能维持多长时间还不确定。”郑州一房产中介告诉《中国新闻周刊》。
最近调整力度较大的城市是浙江嘉兴，于8月25日发布楼市新政，明确表态取消行政限制性措施，即支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制转让。另外还有涉及降低二套首付比例、提高公积金最高可贷额度等20条措施。
嘉兴开始落实限购政策是在2016年12月。5个月后，嘉兴开始实行限售政策。2021年3月，嘉兴市对“两限”进行加码。直到现在全面取消限购、限售，嘉兴这轮楼市调控历经近7年之久。
新政出台前，嘉兴楼市尽显疲态，成交量持续低迷。同策研究院数据显示，嘉兴新房成交面积从2022年11月大约17万平方米，跌至2023年7月的约5万平方米，成交下滑明显，去化周期从51个月增加到57.5个月。
有业内人士表示，嘉兴楼市面临较大调整压力，而此番举措最大亮点在于全面取消限购、限售。相比一些城市针对局部的调整，嘉兴此次宽松力度明显。
据不完全统计，目前已有45个城市在7月24日中共中央政治局会议后出台楼市新政策。其中，重庆、南京、南昌、西宁等二线城市出台了具体方案，涉及放松公积金使用条件、购房补贴、现房销售的举措。金华、赣州、兰溪等三线及其余低能级城市的放松性房地产政策包括税费减免、放松公积金使用条件等。
不难发现，各城市主流选项是放松公积金使用条件、发放补贴、税费减免，而取消限售限贷、调低首付比等举措出台较少。
任涛告诉《中国新闻周刊》，上述主流措施对各地来说，均在其权限范围之内，选择更主动，掌控力度更大，无须和其他各相关部委协商确定，完全可以根据自身条件灵活施策，因此各地普遍将这类政策作为辖区内地产行业政策的优先选项。
相反，虽然调整限贷、限售、调降首付比例等政策效果更好，但这些政策大多涉及金融管理部门与住建部门，不完全在地方政府的权限范围之内。
例如，首套房首付比，涉及房贷金额，属于差别化信贷政策。目前规定是限购城市最低是30％，非限购城市最低是20％，如要再调低，需要金融监管部门出台政策，地方政府没有权力干预。
浙江嘉兴8月25日发布楼市新政，取消行政限制性措施，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数，所有商品住房不再限制转让。图/视觉中国
如果要在全国统一调整，需要金融管理部门与住建部门根据各地情况进行评估后再决定。并且各银行在相关政策明确后亦可根据自身情况进行灵活调整，因此这类政策大多是由金融管理部门主导推动，而住建部门以及地方政府能够起到的作用有限。
另外，一些限制性措施的约束力已变相减弱。“有些地方已经通过放宽落户标准等方式，变相达到解除限购、限售的目标，所以再松绑这些举措的必要性不足。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国新闻周刊》。
还有更现实的情况是，并不是不愿意出台宽松政策，而是除了核心一线城市外，低能级城市的救市举措从“政策工具箱”里已悉数掏出，再无可宽松余地。
据中指研究院统计，2023年上半年，已有百余地方出台房地产调控政策超300次。包括哈尔滨、沈阳在内的一些二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了规定允许的最低20％的首套房首付比例政策。
从房贷利率看，贝壳研究院监测显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90％。其中，二三线城市首套房贷利率均为3.88％。南宁、柳州、珠海等城市首套房贷最低利率已调至3.6％，均已跌破利率不低于贷款市场报价利率（LPR，7月为4.2％）-0.2％的规定，大部分城市属于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性下调了首套住房贷款利率政策下限。
此外，很多城市对限价、限售、限公、限商的调整，更是早已祭出。
有分析认为，三四线城市购房需求在上轮棚改中已被一定程度透支。为避免楼市发生“硬着陆”，当地先行加大了政策刺激力度。“三四线城市库存高企，房价和销售端降幅更深，而且一些城市人口流出严重，未来需求前景减弱，市场低迷，所以很早就开始放松调控政策。”邓浩志说。
但目前为止，放宽调控效果并不显著。中指数据显示，今年8月，二线代表城市成交面积环比上升3.15％，同比下降31.39％。三四线代表城市成交量环比下降8.77％，同比下降21.8％。
这些城市当下面临的困境是，为提振楼市出台多项举措，但行业变化导致政策效果边际递减。一番刺激下来，工具箱里政策所剩不多，效果却不温不火。
刚性需求羸弱，改善性购房者成为市场主体。乐居最新调研显示，有购房需求人群中换房改善占比达3/4。经济学家任泽平判断，2023年后，改善性需求有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。
改善性需求涉及二套房认定，跟“认房认贷”政策有关。目前，北京、上海、深圳、西安、厦门、成都等十余个重点一二线城市执行“认房又认贷”，即除了名下有房再买房算第二套之外，如果名下曾有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为第二套，首付比例、房贷利率都会调高不少，对外地有过贷款记录本地无房和“卖一买一”人群影响较大，视为具有政策改善空间。
近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。其中提到，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即“认房不用认贷”。
“将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本。”住房和城乡建设部表示，此项政策，能更好满足刚性和改善性住房需求。
也有业内人士判断，政策着力重心或许发生了变化，转向发力改善性需求群体。“目前政策层面认为当前市场的观望者以改善性购房者为主，那些首套房购房者的挖掘空间可能已不大，需要发挥改善性购房者的力量。”
“‘认房又认贷’误伤了很多刚需与改善性住房需求，使不少无房户执行二套房房贷政策，提高了贷款门槛和房贷利率，不利于购房需求实现。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉《中国新闻周刊》。
据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80％、70％、70％、70％，比首套首付高出40％~45％，房贷利率差最高达到了70BP。
若上述城市均实施“认房不认贷”，首付比例可从73％（北上广深平均数据，以下同）降至33％。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55％的资金支付压力。房贷利率从5.03％降至4.50％。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。
“若一线城市积极调整认房又认贷政策，其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说。
“认房又认贷”是上一个房地产政策调整周期的产物。2010年后，“认房又认贷”开始作为楼市限制性措施，被许多城市采纳，但政策松紧存在差异。北京首次出现“认房又认贷”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，沿用至今。北京、上海两地对二套房界定标准最严，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。
在此前两轮房地产市场调控周期中，“认房又认贷”就像个阀门，极大影响热门城市楼市活跃度。当房地产面临过热情形时，出来降温，市场低迷则退出舞台。
据贝壳研究院数据，2016年末、2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34％、57％及49％。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。北京在两次启动“双认”之后，二手住宅成交均价都经历了约1年的下跌期，房价累计跌幅均达到15％。
值得注意的是，“认房不认贷”能提振楼市活跃度。但上述《通知》只是将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，并非作为强制性措施。
严跃进认为，因为各地情况不一样，如果全国都统一执行“认房不认贷”，可能会出现在一些重点城市集中跨城买房的情况，导致部分楼市过于火热，存在风险隐患，不利于“房住不炒”总基调。所以强调“因城施策”，各地灵活使用。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》，若地方加快“认房不认贷”执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市“金九银十”行情可期。
“现在市场聚焦点都已经回到了一线城市，觉得能不能尝试出台宽松政策，看看市场效果如何。”张大伟说。
虽然在7月末，北京、上海、广州、深圳住建部门表态支持刚性和改善性住房需求，但至今还未出台宽松政策。在其他城市不断推出新政的当下，显得更加克制谨慎。
市场有声音认为，一线城市放松调控的的意愿并不充足。因为从财政收入角度来看，这些城市土地交易依旧活跃。据中指数据，截至8月20日，22个集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地价触顶成交。深圳、上海等城市50％及以上土地成交价格触顶，北京、杭州部分地块更是创下近几年土地参拍企业数量纪录。
“只要地能卖出去，大部分城市不会放宽房地产调控。”张大伟说，本身地卖得很好，如果一旦放宽政策，最终导致房价上涨，不符合“房住不炒”基调，对城市带来的负面影响更大。而只要土地能够卖出去，市场维持一定温度，这就是房地产平稳健康的状态。
期待一线城市新政的人士则强调楼市现状。中指数据显示，今年8月，一线城市成交面积同环比均下降，环比跌幅22.83％，同比跌幅32.21％。其中，上海环比、同比下滑最严重，分别为28.9％、39.8％。
“一线城市从4月份起，成交量一路下滑。到7月份，很多城市创下了近十年来最差情况。”邓浩志认为，现在来看一线城市也有松绑的必要。
任涛告诉《中国新闻周刊》，目前市场观望情绪比较浓厚，预期较为低落，若一线城市地产政策能够适度放松，则对市场情绪可起到提振作用，解锁被压制的需求。其次，当前地产行业困境仍未有根本改善的迹象，而大多数优质房企和优质项目均集中在一线城市，一线城市政策放开能够帮助优质房企和优质项目快速回笼资金，缓解当前地产行业所面临的流动性困境。
一个月以来，除广州外，其余一线城市房地产宽松政策尚末落地。
4月2日，民众在2023年福州春季住房展销会上了解二手房信息。摄影/本刊记者 张斌
一线城市的分量让决策慎之又慎。陈文静认为，对于一线城市而言，一方面，政策出台信号意义大，对其他城市的楼市政策也会起到风向标作用；另一方面，一线城市购房需求仍较为旺盛，政策优化力度大小直接影响着市场情绪，一线城市政策调整会更为谨慎。当前，政策整体或仍在研究拟定阶段。
不同于以往紧缩性政策，若想放宽楼市调控，除了考虑房地产市场供需情况、房价、市场库存等共性因素外，有业内人士指出，举措需要符合“房住不炒”的政策基调，防止市场出现投机行为，这让一线城市因城施策的空间和尺度很难把握。
任涛表示，地产行业政策放松往往还会涉及落户、人口流动、金融资源集聚等一系列问题，一线城市在过去数轮房地产周期中屡屡遭受政策放松后的市场冲击，其在限购、限价、限售、限贷以及放松积分落户等政策层面的松动均有可能给市场带来难以预料的后果。
“不仅一线城市原有因资格问题受限的常住人口大量买房投资，更是导致二三线区域中心城市乃至四五线县域中小城市不惜以抛售当地房产、‘掏空六个钱包’等为代价抢在政策放开之际为其子女在一线城市购房置业、安家落户。”汪杰分析，这样一线城市楼市虽然再次逆势翻盘，但是无疑是“泡沫越吹越大”。
他分析，还有一种更差的可能，一线城市房地产市场活跃度在政策出台后初始几个交易日出现“井喷式”量价暴涨后终究成为“昙花一现”，“市场再次陷入波澜不惊的局面，导致二三线城市购房人出现进一步观望情绪。”
一线城市楼市松绑的难题很多。以限价政策来讲，上海限价政策主要是针对新建商品房的销售价格进行限制。如果放开，相似项目之间的已出让土地和新出让土地也许会产生巨大价差，导致市场陷入混乱。此外，相比前几年，一线城市的落户政策有所松动。新人口涌入，如何与已有政策相匹配，限购能否满足住房需求，这些都需要通盘考虑。
“这些都意味着一线城市在地产行业放松层面需要由更高层级的决策层主导推动方可稳步推进。”任涛说。
市场对一线城市抱以期待，是因为一线城市的政策放松空间仍然较大，政策工具也比较丰富。此前有媒体发文称，有一线城市住建官员直言，“只要告诉我能动什么，工具箱一大把”。
业界猜测力度最大的便是“认房不认贷”。严跃进说，市场有压力，政策肯定会以宽松为主，进一步减轻购房者负担。
自8月25日三部门喊话落实“认房不用认贷”政策之后，有传言称，深圳目前已经有银行执行了该政策，四大国有商业银行、浦发银行、招商银行等否认了这一说法。
张大伟认为，一线城市不太可能全面转换，大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，比如对北京房山区等少数郊区，针对少数人群做一些定向宽松。
6月26日，上海，建设中的天安千树二期与附近农贸市场的饮料仓库形成鲜明对比。图/视觉中国
限购政策行政色彩重，目前一线城市总体执行了严厉的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。例如，深圳要求，新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件。在上海，外地户籍单身人士没有购房资格。
“限购政策对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本。限购政策若松动，可以大幅度减少购房者负担。”严跃进说。但陈文静认为，核心一线城市若取消限购，或带动市场活跃度提升，预计房价将出现上涨。短期来看，这些城市较难全面取消限购。
刘力告诉《中国新闻周刊》，业内最期待的是普宅认定标准能有所变化。“北京的认定标准很早就推出了，但现在北京很多房子价格都超过了这个标准，想在城区买一套普宅很难，非普宅又不能享受普宅较低的首付、增值税、契税等，业内已经呼吁好多年了。”
以北京为例，按照北京现行的普通住宅标准，五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普通住宅。若不满足，则判定为豪宅。
在购房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35％，非普通住宅则是40％；二套房如果是普通住宅首付比例是60％，非普通住宅则为80％。
现实情况是，房价上涨已连续多年，现有标准明显滞后。中指数据显示，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别914万元、610万元、395万元，明显高于普通住宅标准线。
另外，二套房首付比例和贷款利率都还有降低的空间。“北京二套首付80％，房贷利率5.25％，其他一线城市首付也很高，都快接近全款了，非常不利于改善需求。”邓浩志说。
任涛判断，一线城市地产行业政策的放开仍可能遵循渐进逻辑。先从一线城市非核心区域、郊区的住宅项目入手，带动一线城市周边区域的地产市场复苏，再考虑实施“认房不认贷”。
至于调控力度，张大伟认为，当前不存在大宽松的市场基础，可以微调或者优化部分政策，一线城市应该也不会宽松得太明显。
“市场对政策有期待是因为，过去惯性认知是房价不能跌，但这是对市场的非理性看法。不能房价稍微一跌，就开始呼吁‘救市’。房地产市场已经整体从爆发期过渡到了平淡期，我们应该坦然面对。”张大伟说。
发于2023.948总第1107期《中国新闻周刊》杂志
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