本文转载自：米宅（ID:MizhaiPlus）
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最近，网传江苏兴化市要取消东部新区高铁新城的开发计划，引起热议。
这个预计投资数十亿的大项目，由于大环境不景气，要被迫搁置。
就在前段时间，海南儋州高铁站亏损的事情，也被拉到了太阳底下。
一个人口不足百万的城市，建了3座高铁站。
其中，投资超4千万的海头站，建好8年都没投入使用。
原因也很明显，客流太少，亏损太大！
全国这样的高铁站还有很多，要么建成不用，要么短暂启用后停用。
图片来源：搜狐城市
近几年，很多省份都在追求市市通高铁。
市市通高铁还不够，有的还要县县通高铁。
于是乎，高铁站越建越多，一哄而上。
傍高铁、建新城，几乎成了各地的标配，高铁新城遍地开花！
甚至，有地方直接喊出口号：
“一年成势、三年成型、五年成城”！
很多经济、人口体量不大的小城，像云南的玉溪、楚雄等地，多年前就发布了高铁新城的建设规划。
甚至在高铁新城的空间规划上采取超常规尺度，动辄数十平方公里。
比如山东德州的高铁新城就有56平方公里。
为啥这么热衷于建高铁新城？
主要有两个原因：
第一、寄希望于高铁带来源源不断的客流，汇聚一方人口并拉动经济。
第二、以高铁新城为噱头，提升土地价值，吸引房企拍地。
有些地方建高铁站的钱是可以通过高铁新城买单的。
正因为有这些优势，各地才铆足了劲儿搞新城开发。
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但，这种模式在几年前容易实现，现在呢？
大环境已经发生变化，想依靠高铁站带来城区拓展的高铁新城，大部分都失败了。
安徽三线小城宿州的高铁新城，伴随着高铁开始建设至今，发展依旧不理想。
湖北孝感大悟县高铁新区，总规划面积25平方公里，人口30万，初期投入资金100多亿元。
截至2022年末，大悟县常住人口也才不到48万，GDP也才200多亿元，当时就要花100多亿去修建一个人口30万的高铁新区？
这胆子也忒大了。
如今呢，这里还有大片空地，被很多人诟病。
其实这里面还有一个很关键的问题，大悟县高铁新区依托孝感北站而建，知道孝感北站距离主城区多远吗？
100多公里！
无人流、无产业、无配套，怎么可能发展的起来？
全国有太多这样的高铁新城，都建在离市区很远很远的地方，最终只能上演“空城计”。
更奇葩的是，有些高铁新城直接建了围墙种着庄稼。
不但前期的巨大投入打了水漂，还让一大群在高铁新城买房的人掉了坑！
山东某五线小城的高铁新城，刚开始建的时候房价就已经破万。
喊来喊去这么多年，房价不涨反跌，甚至遭遇膝盖斩。
嘉善南的高铁新城，2018年有楼盘卖到17000，同时捆绑两个车位，还要全款一次性付清。
如果加上所有成本，综合单价在19000以上。
可还不足一年，美梦破碎，房价就进入下跌通道。
还有河南许昌东站附近，2018年联航碧海青城8500，还要捆绑一个车位，现在二手房7500，降了1000。
旁边另一个楼盘恒实御湖城当时8000，现在6100，降了近2000。
看，这就是单凭一个高铁概念炒起来的所谓高铁新城的终局。
新城发展归根结底还是要交给市场来完成！
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事实上，高铁并不能给中小城市带来太多的人流。
全国有大量城市人口在不断流失。
来看看全国各地的人口变动情况。
注：图片来源于网络
高铁的开通会加速这些城市人口往外迁移。
人口一旦持续流出，就无法再玩大建新区和土地财政的游戏。
这也就意味着对很多城市来说，高铁新城注定是空城！
如果非要另建新城，就很可能导致土地资源的浪费。
这还只是人口的变化，财富方面呢？
其实，高铁开通后，大部分中小城市GDP增速都明显放缓。
不信的话可以先看下面这张图片，这是高铁通车前后沿线城市的GDP增长率对比。
可以看到，湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵，在高铁通车之前，增速都能跑赢大盘。
但是通车之后呢，反而低于平均值，跑输大盘。
同时，财政收入也会出现不同程度的下滑。
可事实上呢，高铁通车后，中小城市的人口和财富，反而被加速掏空！
房子呢，房价呢？
试问全国哪个人口、财富都在流失的地方，房价能稳定增长？
怎么办？
其实，高铁新城不能仅仅依托高铁站，更应该是“高铁+”。
这个“+”可以是成熟的商务区，也可以是成熟的产业园。
总之，人口、产业、购买力，都要到位，才能发展起来。
不过好在，高铁新城的建设已经在降速。
国家对高铁新城的调控从很早之前就开始了。
大致可以总结为以下三点：
第一、高铁站点的建设不能追求立即出政绩，不能乱铺摊子。
第二、高铁新城的开发，要产城融合，不能大搞房地产开发。
第三、地方政府要量力而行，不能靠借债建高铁站点与新城。
无论如何，未来都不可能盲目扩张了。
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城市大规模扩张进程已经明显放缓。
除了高铁，国家还叫停了某些城市的地铁建设。
首先是发改委要求申报地铁的门槛：
GDP3000亿以上；
财政收入300亿以上；
市区人口300万以上。
已经开通地铁的城市也有考核指标，要求初期运营每日每公里达到0.7万人次，才能继续申报地铁建设。
按照这个要求，很多城市都不达标！
还有都市圈规划，审批一紧再紧。
越来越多城市被踢出局：
广州都市圈“2退2进”，韶关市、云浮市被踢出。
深圳都市圈“轻装上阵”，河源、汕尾、惠州龙门县被踢出。
武汉都市圈从“1+8”变成“1+3”，几乎缩水一半！
……
去年9月，国家发改委对都市圈提出了两个要求：
一是核心城市必须是超大特大城市或辐射带动能力强的大城市。
二是基本范围是1小时通勤圈，并提到了2万多平方公里。
接下来想要获批都市圈，必须大幅瘦身才行！
之前新华社发表的一篇文章中，有几个数字要留意：
34亿人口是什么概念？
我国总人口也才14亿多。
也就是说，单是这些新城新区，就可以装下两个半的全国总人口了。
这得投入多少资金才能办到？
那些财力本就不足的城市，如果盲目举债建设，一方面产生不了多大的经济效益，另一方面债务也会拖累整个城市的发展！
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