本文转载自：局外人的视界（ID:hooyar_380097485）
永远不要考验人性，放杠杆的事，千万不能放权。
这是我看到全网热议救万科后脑子里的第一念头。
老粉都知道，我在深圳地产圈混过不少年头，各大地产公司里都有熟人和朋友，说谁家，都算是相对了解吧。
万科的问题跟碧桂园类似，但又有不同的地方，碧桂园是民企，老板一言堂，在HK上市，企业的规模直接决定了市值。
怎么才能快速扩大规模呢？当然是搞分权，把拿地的权力放到地方公司，只要地方公司有办法融资弄到钱，那么就允许你自行发展。
这里就有一个大问题了，请问你用什么来制约这些分公司头头们？
人都是自私的，屁股决定脑袋，利益在哪里，思维就在哪里。
谁都想要更多的权力，拿到更多的项目，分更多的好处，站在自己的角度看，啥都是好的。这就好像我刚开始炒股票，全仓哈梭了以后，无论市场看衰的信号有多强烈，我打死都不信有熊市，直到被大熊正面碾压。
真的是很傻很天真以致于对明显的走熊信号浑然不觉吗？不是的，牛市更符合我的预期，一门心思的指望牛市，钻了牛角尖，才变成了睁眼瞎。
所以为什么碧桂园会买那么多偏远地区烂地块呢？
真的是对中国房地产的未来乐观成那样吗？说白了，上面领导想做市值，玩放权，下面人不趁机搞事情是不可能的，总归自己是个打工的，有项目了好处多，没项目了屁都捞不到，好项目好难抢，烂项目容易拿。
真出事了，关打工人屁事？权力跟责任不对等，这不就是把人性往火上烤吗？
为什么在这里说碧桂园，因为万科跟碧桂园玩的一样花。
碧桂园这么干有杨老板的私心在，万科玩大区域分权玩得飞起，又是出于何种目的？
万科的工资在行业里是出名的高，可以说，地产全员高薪是万科带头的，当初说起来是高薪养廉，但是缺少制约和监管的高薪真的能养廉吗？
月入3000的时候，1000元的礼物就能打动你，月入3万，你还看得上1000元的礼物吗？
没了原则，高薪只会把人养得贪起来胃口更大了。
作为地产一哥，营销达人，万科所拥有的资源民营企业根本没有办法比，就融资成本这一项，万科就要比同行低太多，所以谁又舍得身上国企央企的马甲呢？
当年姚老板为什么非要拼了老命来抢夺万科的控股权？真的只是认为万科股价被低估了吗？
老姚做地产爆发的，对于行业的本质心知肚明，地产是做杠杆最好的借口，即便老老实实的做，都能放个两倍的杠杆，稍微用点金融手段三五倍毫无压力，看人家恒大杠杆做到十倍不止，何况万科有那么多马甲？
姚老板眼馋的是拿到万科这块金字招牌以后，拿来搞杠杆的好处，利率比他自己搞开发怕不是能低个5个百分点起？加上大杠杆，这得省了多少财务费用？这跟股市上的那点股权溢价比起来，又算的了个啥呢？
还好国资委最后出手介入，急于表现的恒大当了回白骑士，许家印掏钱买下的股权，便宜卖给了深圳地铁，总算成了深圳国企。
但是股权分散，内部人事错综复杂，大家想要争夺话事权就得想方设法扩大自己的地盘，内部有了分权的设定，那么大家就抢呗，抢来抢去的结果就是无序扩张。
2018年，全行业一片热火朝天，万科第一喊出来要活下去。
你能说万科的管理层没有危机意识？看不透过分扩张背后藏的大雷？
但看财务报表，就在今年，市场行情这么差，万科还在发债，增资扩股，拿地，年内拿地花了将近800亿，难道不知道自家资金链紧张吗？不知道自己负债率持续攀升吗？财务连算账的本事也没有，搞不清楚自己马上就要遭遇到流动性危机吗？
万科的融资成本只有3%，如果恒大能有这个本事，或者许家印就不用走到今天这一步。
房地产玩家，比的都是融资能力，只这一项，万科就已经有比同行活得更久的理由，再加上品牌力加持，有国央企背景，在这一轮地产全行业危机里，照道理，万科是应该笑到最后的那一批。
但最近，万科已经逼得深圳国资委不得不出来给市场承诺了。
有人说，这是惠誉看不惯中国市场好，恶意做空。
这让我想起当初恒大的那篇著名水文，到处宣扬唱空恒大就是唱空中国，是坏人的诡计。坏人的诡计很多，坏人一样也被逼空过，坏人踢到铁板也会骨折。
其实惠誉下调万科美元债评级时，给的预期还是稳定，理由是万科有很强大的融资能力。
至于所谓混合所有制的优势，呵呵，这也叫优势？
用我一个给万科提供金融服务的朋友的原话：如果说它是国企，它最不讲政治，只讲个人利益，如果说它是民企，它最没有企业灵活度，只讲吃里扒外。
话很难听，倒也切中利弊，万科的病根就在这里，为什么非要搞出这一身毛病，说到底，这是学习了华尔街的先进经验，一堆所谓的职业经理人是如何把股东们玩弄于鼓掌之间？不就是设法搞成个两边不靠吗？
明明不在其位的，偏偏谋其政，拿着舆论和名声来威压国资，很牛逼啊!
我之前也说过地产企业美元债问题，万科没有资本金压力，没有恒大那样的融资压力，为什么非要发美元债？
许皮带发美元债早期是为了搞到资本金放杠杆，后来则是为了转移资金，万科又是为了什么？
发公告的时候说账上有1000亿，又被背书了融资能力，美元债跌成了狗不提回购的话，又是为什么？
自己资金链自己心里有数，2018年就大声逼逼要活下去，感情活着就是给大家添堵，借更多债，牺牲公众利益，保全某些管理层的私人利益吗？
我在2019年年初就已经预告过地产业会有现在这一场，一路走来，一直在提醒大家注意流动性风险。
我觉得自己并不是什么天资卓越到无人可比的，地产是长周期的行业，危机爆发之前几年就已经早有预兆，没有谁倒下是一夜之间的问题，没有谁出事是因为一时不慎。
现在排名前十的大地产商也就中海、保利、华润还能扛。
知道这三家的共同特点吗？就是被所谓市场派诟病的决策时间太慢，管得太紧。
央企抓中央集权抓得很严格，地区公司的利益跟总部的利益并非永远一致，站在地区公司很好的项目，站在总部的角度未必值得去投。即便有人有私心，在层层监督，互相制约之下，没有人敢做太离谱的投资。
听说了万科的事以后，我跟中海的朋友聊了聊，高位拿地导致亏损，大家都有，只不过中海标准比较严格，预期亏损的项目有限，亏损额也有限，也在第一时间收紧了投资，因此整体问题不大。
不能说能遏制绝对的贪腐，但集权之下，监督更多，彼此制约，即便有问题，也不至于干的太离谱。
想要百分百杜绝腐败是不可能，但好的制度可以让一切可控。
金融和地产，都是高杠杆行业，钱太多了，被迷花眼的人就多，打着效率的名义搞事情，效率真不背这个锅。
当然了，往好了看，这波地产行业危机现在已经见底了，万科终究是底子厚些，救一下还是很容易救起来的，并没有糟到恒大碧桂园那种程度。
只是惩前毖后，治病救人，有些深层次该讲政治的工作得做了。
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