廉租房能治中国经济被高房价绑架的病吗

作者：晨枫

本文转载自：晨枫老苑（ID:ChenFengLaoYuan）

中国房地产得病了。重病。靠房地产拉动经济本来就是沙中楼阁，但房地产拉不动经济的时候，全社会也立刻感受到了寒意。

现在中国储蓄率依然大大高于欧美，也高于日韩。中国储蓄率在37-38%一级，日韩在34%左右，欧元区平均约19%，美国只有5%。另一方面，中国的居民负债率（也称杠杆率，为居民负债与GDP之比）约62%，日本约67%，欧元区波动较大，在58-62%范围，美国也波动较大，在64-67%，韩国则高达108%。中国人的人均财富不及欧美和日韩，社会福利水平不足，使得消费的天花板和地板都较低。

在经济前景黯淡的时候，人们的理财趋向于缩表，降低债负，降低消费，增加手头现金。这是不利于经济发展的。

如果能把房地产重新拉动起来，对当前摇摆不定的经济走势肯定是正面的促动。但房地产也不能走放水漫灌的老路，更大的经济泡沫只是在前路上挖下更大的坑。

政府廉租房是一个办法吗？

如果由政府出面，大量建造廉租房，供低收入群体入住，解放消费能力，降低生活负担，应该可以大大解放很大一部分消费能力，最终拉动经济的正循环。问题是这要解决：

1、确保公平，廉租房不能成为贪腐的工具

2、确保低收入群体得益，有健康的进入和退出机制

3、避免冲击商品房市场

廉租房不应该是大平层，但要达到中等居住水平，有基本完备的设施和合理的布局。这些不是问题。关键是钱。谁来出钱建造，谁有资格住，入住时以什么买价，卖出时以什么卖价。

或许可以这样：

廉租房由政府征地、出资建造。作为政策用地，土地价格受到严格控制；作为政策用房，设计、施工由政府制定单位承包，遵守所有政府审计和纪检相关规定。不能确保没有腐败，但至少有个把门的。

廉租房成小区建设，政府下属的国营公司负责日常经营和物业。

廉租房可以出租和售卖混合。是否需要规定租售比可以考虑，较低、较高的租售比各有好处。租金以足够补偿建设和日常费用为度，廉租房不能靠政府补贴、成为财政漏洞。出售收入回流政策基金，用作进一步廉租房建设。

资金可以来源于政府借债，但政府债务已经够重。或许可以划拨一些国有资产。廉租房不是一去不回的砸钱，是有长期回报的。也可以发行定向债券，吸收民间资金。这样的政府背书项目信用好，收益稳定，或许可以成为“化储蓄为投资”的好去处。

租户分两种：

1、低收入租户。可长期租用，但租户需要每年申报个人收入，得到核实、确认符合资格后，获得下一年的廉租资格。不再符合资格后，租金上调到市场价。

2、一般租户，不需要申报个人收入，第一年享受廉租，便于流动人口过渡；第二年开始上调到市场价。

资格审核由政府委派机构执行。廉住房和廉价房严格禁止转租，违者以骗补论罪。同样，不可能禁绝腐败，但有政府监管和把门，只能这样了。彻底不信任政府，那就样样靠自己，也别指望政府廉租房了。

出售只对低收入群体开放，同样需要每年申报个人收入。业主可以在任何时候卖回给国家。不再符合低收入条件时，有权享有2年过渡期。过渡期内，业主必须将拥有的廉租房产卖回给国家，国家有责任按照当时的公益价格回购，自己作为一般租户继续居住，或者迁出。廉价房只准卖回给国家，不得在市场上流通。

注意，廉租房向个人出售并不出售财产权，只是出售有条件的长期使用权，条件就是继续保持低收入。条件一旦不再满足，长期使用权收回。与租用相比，购入就不用每月交房租了，卖出的时候基本上可以保证收回投资，当然要扣除每年的各种税费，只是买房时有一大笔一次性开支。

为了鼓励中低收入的人攒钱、最终购买一般市场上的商品房，廉租房的准购和强制回购的低收入标准可以高于租户，具体可以再考虑。

这样，经济条件较好、乐意投资房地产的人，还是有市场流通的商品房可以买卖。低收入群体也有按照公益价格租住、长住的选项。但适当的买卖隔离确保两者不互相冲击。

这肯定是受到新加坡的思路启示的。有值得借鉴的好主意，为什么不呢？

在短期内，地方政府可以通过基建拉动一些经济；在长期内，廉租房的存在有助于抑制房价飞涨，释放消费能力。

大问题是现在已有大量空置的商品房。有些是开发商造好就卖不出去的，有些是居民盲目投资但分身无术所以空置的，毕竟只有一个身体，不可能同时住几个地方。如果房地产不再是暴利的增长区，可能有大量空置房会抛到市场上，没有抛上市场的则承受巨大的跌价压力。

如果卖家肯断臂止损的话，政府可以低价接盘一些。这些空置房比较分散，很难按照小区集中管理，但大体上还是可以通过国营中介集中管理的，只是这样的廉租房只是一般小区里的公益住客。

开放式的小区里，最好居民的家境相近。这不是贫富隔离，物以类聚是现实。差别太大的住户住在一起，容易产生矛盾。政府低价接盘、专用于廉租房的话，反而便于廉租房具有高低不同的层次，“豪华廉租房”也未必是荒唐事。假定高档小区某套房的标准售价是500万，市场租金25000/月，公益收购价250万，公益租金12500/月，家庭年收入准租标准为人均10万税前（也就是说，多生孩子有优惠）。这样，年收入在30万以下的三人之家也有机会入住，同时积累财富，准备到公开的可流通市场上买商品房。

同时，空置房不再空置，房地产市场的泡沫度降低，实现稳定健康发展。政府不赚钱，但至少房子流通了起来，得益的家庭也有机会放心消费。

断臂止损会造成暂时的消费能力下降，但应该是暂时的。长痛不如短痛，日本那样的居民和商家长期缩表造成的消费萎缩才是灾难性的，中国切不可走入那条河流。

中国经济和社会发展正在走入微妙时代。

一方面，科技正在捅破一层层窗户纸，中国经济从拼体力、自我剥削时代向拼脑筋、剥削别人转型，经济活动的质量有望发生阶跃性的变化，人民收入水平随之跃升。另一方面，中国还是有大量低收入人口。脱贫8000万是史诗级的成就，但脱贫只是第一步，富裕起来是下一步。富裕不光体现在财富存量，更在于敢于消费，尤其是从住房难中解放出来。

中国人的财富需要从房地产的束缚中解放出来了。廉租房或许能有大用，既做到居者有其屋，又保留了房地产的投资性质。

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廉租房能治中国经济被高房价绑架的病吗

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