房地产板块疯狂涨停，“救市”要放大招了？

2024年5月1日上午1:44 • 队长手记

突然，房地产板块疯狂涨停了。

据不完全统计，A股有超百只地产股上涨，港股涨幅超过10%的也达到了34只。其中，中南建设、京投发展、中交地产、城建发展、金科股份等全部涨停。信达地产、招商蛇口、华夏幸福等，全线飘红。就连正处于舆论风暴中的万科，也涨停了。这是怎么回事？难道中国房地产市场真的要触底反弹了吗？

从消息面来看，主要有两件大事：

一是，外资突然对中国房地产市场从唱衰，转为看多了。瑞银大中华区房地产研究主管分析师就明确表示：“在连续三年的看跌后，由于政府援助，我们第一次对中国房地产市场表示乐观。”也就是说，瑞银看衰了三年，现在转而积极乐观地看多了。

二是，新一线、二线城市走向全面解除限购。最新加入解除限购的新一代城市就是四川成都。此前，还有长沙、南京等30多个城市，全面解除了限购，并推出了“以旧换新”政策，鼓励民众以旧房换新房。一些地方国有企业可以直接收购旧房，置换出来的资金则定向购买新房。超一线城市的深圳，也加入“以旧换新”了。

但真正推动房地产股票暴涨的，是一个尚未落地的消息。有传闻称，政府可能准备亲自下场，组建地方国资，大量收购存量房，推动新房的“去库存”。简单地说就是，那些卖不出去的旧房，统一由政府收购，转为保障房、廉租房等。通过旧房置换出来的资金，流入新房市场，而政府买下这些旧房后，再投入一定的资金实施改造，将其转为廉租房、保障房，重新出售。

这样做的好处是多方面的。

第一是，房企能够快速去库存，回笼资金，摆脱现金流枯竭的窘境。有了现金流入以后，房企就能恢复拿地，打造适销对路的高档住宅，投身于改善房、豪宅市场。中国房地产过剩，主要是刚需房过剩，而改善房、豪宅则处于短缺状态。

第二是，盘活二手房交易。很多二手房持有者不是没有购置新房的需求，而是资金被二手房挤占了。想要把二手房卖了，重新买一套新房，可二手房卖不出去，新房就买不起。这种资金占用，就压制了很大一部分人购置新房的需求。要把这部分需求释放出来，光靠市场已经推不动了，大家的钱都被锁死了，流动不起来。这时候，由政府出资，购入二手房，盘活现金流，就能帮助二手房持有者完成对新房的置换。

这对很多想要换房子，却又苦于旧房卖不出去的人而言，是一个大好事。

第三是，迅速扩大保障房规模。中国并不缺房子，继续建造新的保障房，完全就是一种资源浪费。中国的房地产市场化大规模启动于上世纪90年代，很多二手房的楼龄也才20来年。楼房比较新，至少还有50年以上的使用时间。收购这些存量房转而保障性住房，经改造后再次出售，国企不以盈利为目标，保本经营，既能打低房价，又能让更多人买上房，是一举两得。

在一系列支持房地产的政策面前，最重磅的就是“以旧换新”政策的全面落地了。政府作为最大的资本方，亲自下场，盘活整个房地产市场。这也是外资对中国房地产市场突然改变看法的关键原因。

从成都全面解除限购，深圳推出“以旧换新”、丽水实施“个人土拍”等一系列政策，可以看到，政策端已经进入一个新的发力期了。如果说，此前的救市政策，主要集中于保交楼。那么，现在的救市政策，主要就是盘活市场了。

开发商没钱拿地了，允许个人筹资土拍；二手房卖不出去了，政府真金白银接盘；新房去库存压力大，“以旧换新”，催生改善需求；刚需楼买不起，政府打造保障性住宅，低价出售等。所有的政策目标，都指向了“交易”本身，一切都在围绕“房地产交易”而展开。

救市从“保交楼”转变为“活跃市场”了。

只要这些政策落地，中国房地产市场又要迎来一片新天地了。

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房地产板块疯狂涨停，“救市”要放大招了？

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