作者：丹华
本文转载自：瞭望东方周刊（ID:lwdflwdf）
本文来源自微信公众号“财经国家周刊”（ID：ENNWEEKLY），原文首发于2021年7月8日，原标题为《学区房会成为历史吗？》。
▎解除名校与邻近住房的“紧密绑定”关系，才能成功为市场的“学区房狂热”退烧。
7月3日晚，北京一夜暴雨，首都的“教育高地”西城区迎来了一场深刻变革。
当天，西城区的家长在教育考试中心官网登记意向学校时，发现不少可供选择的“牛小”都已经没有学位，其中最火热的德胜和月坛，片区内可供选择的学校数目为“零”。
“一般多校划片仍然坚持就近的原则，基本上不会被调剂出学区，但是这次德胜、金融街、月坛等西城最顶级的学区情况非常特殊，‘731（入学新政策）’之后取得房本的家庭，基本上都是无缘名校了。”在西城区做了多年房产中介的方莞（化名）对《财经国家周刊》记者表示。
▲北京市西城区德胜学区某“学区房”。新华社记者 郭宇靖 摄
事实上，国家层面的政策基调早已定下。今年4月30日，中央政治局会议就明确提出，防止以学区房等名义炒作房价，释放了极为明确的“退烧”信号，但部分家长和炒房客仍然心存侥幸，低估国家决心，还抱守“学区房永远涨”的念头。
如今，“靴子”落地，解绑教育和房价的畸形联系，让教育回归本质，已成定局。火爆多年的学区房，会由此起步，成为历史吗？
北京西城带头“放大招”
7月4日，北京西城区结束了为期两天的2021年小学多校划片入学意向填报工作。一份网上流传的意向表显示，这次顶级学区德胜和月坛的“学区内学校”框中显示是：无。家长只能填报相邻学区的普通小学。
结果显示，德胜学区育翔小学有的调到新街口学区志成小学和第二实验小学玉桃园分校，也有的调到什刹海学区雷锋小学和鸦儿胡同小学，金融街宏庙小学很多调剂到华嘉小学和实验二小涭水河分校。
▲北京市西城区德胜学区某“学区房”外景。新华社记者 郭宇靖 摄
从教育资源上来看，西城区排名前三的德胜、金融街、月坛片区几乎是“遍地名校”，而其他如新街口学区和什刹海学区“含金量不高”，普通学校占比大，这些学区房子的单价也比德胜和月坛等低五六万。
一套房溢价了近千万，最后仍然去不了顶尖学校，这让刚刚“上车”学区房的家长感觉难以接受，一些家长找到中介质问“绝对不会被调剂”的承诺，但已于事无补。
实际上，除了国家层面的政策信号，北京相关的政策也早已明确。今年4月23日，西城区就发布了《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，表示要严格执行多校划片政策。
意见明确表示，自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的个人居民户籍适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片的方式在学区或相邻学区内入学。
“更多家长抱有侥幸的心态，认为西城区不会在第一年就加大‘多校划片’的力度。”方莞对《财经国家周刊》记者表示，显然这些人低估了政府的决心和魄力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者，这次北京新政对近期一揽子打击学区房炒作的最大成就，“打掉了心理预期，房价的刚性上涨就会破冰，学区房已经开始降温了，这是好现象。”
业内人士评价说，北京市西城区的此番动作，可谓靶向发力、猛药去疴，直接斩断了学区房与优质小学的绑定关系，是为“学区房热”退烧的釜底抽薪之举。
该项改革无论置于中央“防止以学区房等名义炒作房价”的背景下，还是基于教育公平的现实社会需求，都是秉持问题导向的科学决策，也是顺势而为的积极举措。
多地重拳整治学区房炒作
为配合西城区的教改，7月4日西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构开会。
会议提出了“三不”要求：各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。
西城区房管局还强调，要提高政治站位。禁止炒作学区房是落实房地产调控的重要举措，各机构应清晰认识房地产过热给经济发展带来的严重危害，要坚定贯彻落实党中央、国务院决策部署，严格落实“房住不炒”。
值得一提的是，西城区既是北京市监管的“风向标”，也是各地学区房整治动作的冰山一角。近月来，全国多地如火如荼出台政策，重拳出击“学区房”炒作。
今年4月，北京教育资源最为丰富的西城区、海淀区、东城区等分别发布义务教育阶段入学工作的相关实施办法，指出将坚决执行对特定时间节点后购房家庭的子女入学执行多校划片政策。
4月1日，深圳市三部门联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。5月24日，广州市教育局等五部门联合印发了《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》的通知。
在上海，意在进一步促进校际均衡发展的政策也已陆续出台。今年3月，上海发布“中招新政”，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。
“过去针对学区房虚假宣传、炒作的整顿和巡查也有，全国政策内容也都类似，但力度和范围远远不及这次大。”李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示。
本刊记者在某学区业主群中看到，已经有投资西城学区房的人士表示，“要赶紧出手，再不出手怕卖不出去了。”
多校划片，千万“老破小”成历史
近年来，牛校周边的“老破小”“过道房”被炒到了“天价”，市场价格严重脱离了自身价值，不断拉紧家长们的神经，一些炒房者也瞄准了这种心理，争相抬高叫价，扰乱市场秩序。
2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一处仅仅11.4平方米的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平方米46万元的单价创造了北京学区房的最高纪录，只因为它是北京最著名的实验二小的学区房。
2019年的“双11”，在某拍卖网上，位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房经过多轮拼杀，以总价127.55万元成交。这意味着，这套胡同房每平方米价格在23万元左右。
这两年受到疫情的影响，很多计划送孩子出国的家长转而关注国内优质学区，学区房价格更是屡创新高。
比如，以实验二小、宏庙小学为代表的北京西城“牛小”，周边房屋均价在每平方米18万元以上，且户型越小单价越高，金融街更是达到每平方米20万元以上。
2021年2至4月，北京二手房市场成交约52585套，成交量环比增速超过30%，其中西城的学区房成为了交易主力，经常一夜涨价数百万，越涨越有人抢。
可以说，“学区房”价格不断上涨，正是对教育公平肌理的伤害，是对社会焦虑的持续刺激，在此种紧迫形势下，为“学区房热”降温，已经成为民众的共同期许。
而本次西城区“多校划片”教改大招，正是在传递一种风向标式的信号。对全社会特别是家长而言，也应该看到政策背后的风向，消除既有的“学区房情结”，改变“拼房子上学”的非理性预期。
“如果房源与优质学区不再有明确挂钩，短时间对过去极为优质的顶尖学区，会形成价格下调。”合硕机构首席分析师郭毅说，在执行“731”政策后，北京西城区整体二手房价格有所下调，其中德胜、月坛、金融街3个学区内二手房价格可以预期将出现下探。
记者在相关平台查询发现，近两周来，金融街、德胜学区均有业主调低了二手房挂牌价格20万元至30万元。曾经异常坚挺的深圳学区房价格也出现松动，在南山区，名为“观海台”的楼盘房源，两天内报价下调140万元。
“学区房价格不是一直坚挺的，买了学区‘老破小’后，不仅难有居住品质保障，而且在国内多地‘学区房’调控加速的风向下，存在资产贬值的风险。”郭毅说。
新学年临近，随着北京、上海、深圳、成都等城市加快学区改革，施行多校划片、分配名额、教师轮岗等措施促进基础教育公平。业内人士认为，仍需多措并举，持续扩大优质教育资源覆盖面，淡化学区房概念，让教育和住房均回归本位。
2016年，教育部办公厅印发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，提出要在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。
也就是说，实行多校划片的政策，主要原因正是这一区域义务教育严重不均衡，通过实行多校划片，一方面，可以让购买学位房的择校功能减弱，另一方面，也让原来对口薄弱学校的适龄学生，有机会进热门学校，在实行多校划片政策后，将进行统一的电脑摇号派位入学。
“多校划片也只是过渡措施。”一位教育行业人士对《财经国家周刊》记者表示，在实行多校划片政策之后，政府部门必须加大对学区内薄弱学校的投入，做到学区内所有学校办学质量与办学条件基本一致。
同时，还应该注重学区之间的办学质量差距，要做到所有学区的办学质量和条件一致，“如果学区间存在办学质量差距，在实行多校划片政策后，以前的‘学位房热’，就会变为‘学区房热’”，这位人士对《财经国家周刊》记者表示。
最终来看，只有不断弥合教育资源差异，缩小同一地区“牛校”与“普校”间的差距，教育资源日趋均衡，学区房的概念才会日渐弱化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，学区房是近年来每一轮楼市行情的领头羊，炒作明显，有损教育公平。通过严厉打击学区房炒作、给价格高企的学区房降温，对促进教育资源的公平和均衡具有积极意义。
显然，不论是“学区房热”的釜底抽薪，还是对在线教育平台实行“最严监管”，都清晰呈现了教育相关监管政策的基本面向，那就是增进教育资源均衡化，减少教育内卷，这将是不可逆的大趋势。
在此背景之下，长期来看一定是学区和房地产之间关系的剥离，学区房的时代或将成为过去时，而给“学区房热”退烧，也是给社会教育焦虑和住房焦虑“去火”。只有让“学区房”不再“热”，教育维度的民生获得感才会更强。
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