作者：刘亦风
本文转载自：三十六楼（ID:xiaolouchu）
文丨刘亦风
2021年，振兴乡村频繁登上央视新闻联播，李亚鹏坐在电视机前，每一次都想起遥远的13年前那个刚刚从万达和华夏幸福挖了十九个高管，开始共谋大事的下午。
让李亚鹏没想到的是，这一谋划，不仅仅花了整整五年，而且：
项目土都没动呢，光是高管的薪资，就花了嫣然天使基金会十几个小目标。
我喜欢做生意，但每次刚亏损的时候，王菲就让他收手止损，但自己偏不信邪，于是继续砸钱，结果形成恶性循环，等到回家的时候，发现王菲已经搬走了。
雪山艺术小镇
2013年，国家正式提出振兴乡村的大战略，正式拉开了特色小镇的大幕。
这一年的地产江湖处处充满了荷尔蒙，各种特色小镇，像极了17岁那年狗哥脸上的青春痘，挡不住的开始疯长，短短一年：
新增小镇项目共2200个。
浙江省省长李强在杭州参观全国首个云计算产业生态小镇时说了一句特著名的话：
让杭州多一个美丽的特色小镇，天上多飘几朵创新彩云。
但几年下来，特色小镇的天上，并没有多飘几朵创新彩云，而是漫天的乌云。
特色小镇的地下，不仅葬满了野心，还埋藏了无数尸骨。
同年年底，李亚鹏拉着手足无措的天后老婆开了一场发布会，他不顾天后那张原本冷艳的脸蛋变得更冷，兴奋的向全中国宣布：
我要搞一个旅游度假地产项目，未来三年，将投入35亿！
整场发布会，王菲一句话都没说，毕竟这是他的乌托邦，李亚鹏式的迪士尼。
一年后，往极尽奢华死里整的雪山艺术小镇，终于开了预售。
后来的故事，我们都知道了，两年后，整个商业院落才去化了10%，其中还有十几套是来自高圆圆、钱雷峰这样朋友的友情购买。
再没多久，李亚鹏便将雪山艺术小镇51%的股权，作价1.9亿人民币，含泪转给了阳光100，也正式宣告着这个位于丽江束河古镇的大型特色小镇投资项目在李亚鹏手里，黯然收场。
一个特色小镇，让这个世界上多了一个败局教科书般的商人，少了一个还算优秀的演员。
特色小镇的轮廓看起来既丰满又曼妙，但现实真的骨瘦如柴。
除了深不见底的真金白银，自以为是，才是特色小镇中最大的烧钱炉。
然而，接下来的三年，他连续在家乡江西赣州市拿了两块地皮，搞起了中国文谷项目。
这两个小镇，据李亚鹏自己的预算，加起来要投资上百亿。
靖哥哥这个将小镇进行到底的样子，像极了刚在桃花岛上发现六位师父惨死的场景。
但特色小镇非但不是黄蓉有耐心，且愿意无限包容他的顶级白富美，而是个彻头彻尾的无底洞，想逆风翻盘的概率，无限等于0。
项目通常处于遥远的郊区，基本与交通、生活、教育、市政配套等四大居住元素是完全绝缘体。
渴望乡村生活，周末穿着筒靴在花园修剪自己的花草只适合外国人，在当今中国：
诗与远方几乎只属于5%的有钱人，95%的人日常需求都是柴米油盐酱醋茶。
每一个特色小镇，从诞生之日开始，就是去化周期不仅漫长，而且难度极大的炼狱模式，如此也就意味着资金无法快速回笼。
光是2014到2016年，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目589个，这些在售项目平均存量达到2043套，按照平均去化速度12套/月计算，完成存量去化需要14年时间。
烂尾。
在每年都冒出两三千个特色小镇的时代，80%都烂尾，全都是因为资金链断裂，无以为继。
还有15%的小镇，在苦苦支撑，等一波政策的春风化雨。
剩余5%能够成功，其最大的原因并不是因为项目做得多好，而是处于一线或者新一线城市的近郊。
尤其在「全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走！」的年代之中，大城市缺的永远不是钱，而是地，需大于供，就算不挂羊头，不吆喝，狗肉也能一抢而光。
而如果不捆绑住宅，单靠旅游来做商业运营，就算有源源不断的银子来维持炉火的旺盛，那也有多种死法。
全球50多万个特色小镇，发达国家60%的小镇的确是有特色，而我们中国不足15%。
什么旅游度假、养老养生、你方唱罢我登场，像周星驰在《大话西游》里吐槽唐僧的那句话，也不管人家受得了受不了，只要做游乐项目就是六旗或者迪士尼，只要做古城就挂上红灯笼，就一个劲的哦哦哦哦哦哦哦。
乌镇火了，一批仿江南水乡的古镇就跟着出来了；古装宫廷剧火了，又是一批仿横店的如雨后春笋，一茬又一茬的冒出了头；高科技的概念火了，一坨一坨的机器人小镇机械降神来了。
我命由我，不由天。
这种精神有时候是个褒义词，但在特色小镇这里头，就是个不折不扣的贬义词，江湖人称：
头铁。
王永红。
那几年的王永红还没有上香港望北楼，还是江西帮的核心人物。
上有民间帝王赖小民和气功大师王林，下有轰动整个京城的北漂名楼，生活奢华，风头无两，堪称：
酒醉鞭名马，情多累美人。
赶超王健林，成为中国首富。
有了这个目标之后，永红为了和健林争“王家”第一富的头衔，彻底与其杆上了。
万达搞文旅搞小镇，管他多下多大的注，中弘也毫不犹豫的跟牌。
2012年，王健林跑到了长白山，王永红不仅跑去长白山搞冰雪世界，还顺手从万达挖来一大批高管，屁颠屁颠的跟着国民公公在海南、北京、长白山、山东、浙江等地布局文旅小镇项目。
比如计划投资129亿，在海南人工填海造岛，搞了旅游开发项目如意岛。比如与上海电影集团共同出资170亿，打造上影安吉影视产业园，比如投资43亿在北京搞了美猴王主题乐园；比如以59亿拿下海南三亚半山半岛。
短短五年，王永红在特色小镇上的规划总投资，超过700亿元。
但很快，被坊间称为“王健林的滑铁卢”的2017年到了，老王爱上了唱《一无所有》，王永红也跟着爱上了崔健，爱上了唱《一无所有》
不过，王健林底蕴深厚，人脉宽广，就算败了还有人接盘，保住了东山再起的机会。
第一个气功大师已经气绝身亡，第二个民间帝王赖小民则是锒铛入狱后又被枪决。
2019年，中弘退市清算，曾经风光无限的王家第二富豪，投资700亿的那些项目，有一个算一个，全部进入破产重组或司法拍卖的境地。
到如今只剩下了为博《金陵十三钗》的韩小姐一笑的一掷千金，和在四季酒店望北楼里最后挣扎的故事了。
没事别去泡女明星，过于招摇的对立面是招风；更别迷信什么背后有人，所有的人都敌不过我“社”哥。
搞特色小镇，没有足够能力去支撑规划中的开发规模，意图通过资本市场小马拉大车来解决资金问题，如此赌徒心态，必败无疑！
文化自信，并不能解决中国特色小镇的问题。
比如安吉新世界文化旅游区，打出的旗号是“打造中国自己的梦工厂”，比如鹊山美猴王公园的口号则是“全球唯一西游记主题公园”。
也不止是中弘，但凡是搞特色小镇的，都喜欢消费文化自信。
比如“要让迪士尼10年不盈利的万达城，要让世界体验中国古典生活魅力的花海岛等等等。
说到底，文化需要思想沉淀和艺术底蕴，只有静下来的长久流转，才能真正的熠熠生辉。
因为前有茅盾，后有木心，这是他们的故乡，文化早已深入骨髓。
而特色小镇的开发商，无论是从出发点、开发过程还是目的性，从始至终就是围绕着两个字：
赚钱。
这也是打出文化自信这张牌与文旅项目本身最大的矛盾，失败也在情理之中。
当然了，很多人说特色小镇死了95%的原因，是因为没有专业的团队，这虽然是一种死法，但并不是主要死法。
恰恰相反在春风吹的那几年，百强房企的一大半都做了小镇项目，TOP30之中转向这片新蓝海的更是高达90%。
但是这也迎来了特色小镇最典型，也最普遍的死法之一：
房地产开发商做特色小镇。
五年前，我与一个招商局长闲聊的时候，他不胜其烦，抱怨总有那么多房企都打着小镇的幌子来骗土地，很多时候，都会陷入小镇洽谈三部曲的死循环当中：
放PPT→喝酒→签框架协议。
他自己也很清楚，在地产商的眼中，特色小镇不过是赵老师身上的马甲，随手扒开一看，里面穿的就是“新城开发”，也可以叫“产城融合”，无非是哪个更顺应时代而已。
世间所有做成功的小镇，它的身体与灵魂，无一例外都是围绕着两个字：
经营。
开发。
局长说，既然定位是开发，那么特色小镇就是一个不折不扣的地产项目，这也不是不行，但别藏着掖着，直接谈好开发销售的事情。
从另一个角度上讲，开发搞得好的话，是可以帮助政府拓荒新区域，做好配套，攒出人气。
等到项目动土，大家蓦然发现，地产商虽然终日与土地、建筑打交道，有些土地的开发经验，且也擅于冬取夏还，但这搞小镇跟盖房子卖完全是两码事。
于是，有些地产商便寻思着先给项目镀上一层旅游的外衣，再来卖房。
到了这一步，地产商们一抬头，蓦然发现一把巨剑横于头顶。
原来2016到2018年，大家为了冲规模都跟《庆余年》中的五竹一样，眼睛蒙了一块厚厚的黑布，这块黑布蒙住的两只眼：
一只叫高杠杆，一只叫高负债。
房企的负债又以1-3年短期负债为主，而放眼整个金融圈儿，短债长投，是每个企业家都害怕的事情。
而如果要做旅游的产业配套，小镇毫无疑问就会陷入超长待机模式。
如此情况下，留给高负债房企的选择真的不多了，甚至可以说，只剩下一个选择：
尽快进行资产变现。
根本等不到培育期结束，在卖完流动性好的配套住宅之后，就跟绿地的摩天大楼一样，想方设法的卖剩下产业资产，很难沉下心来好好做，或者干脆不做了。
其实，从决定走上特色小镇这个新航道的时候，地产商就注定了大船会搁浅。
千年以前，梁山伯问祝英台既然不是女儿身，为何有耳环痕？
耳环痕有原因，村里酬神多庙会，年年由我扮观音，梁兄做文章要专心，你前程不想想钗裙。
要么图拿地的绿灯，要么想的是极低的成本不拿白不拿，要么是打政策擦边球，捞大量的福利与补贴，要么则是完完全全的没有做好准备，就急吼吼的想着先占茅坑，拉不拉，做不做文章是其次，甚至都不是考虑的重点。
所以，2014年至2018年的房地产开发商，去做特色小镇，失败的概率为97%。
到如今还在坚持，并且长期布局，有盈利潜质的，只有两个半。
第一个是离开绿城创办蓝城的宋卫平，第二个是接盘万达的白衣骑士孙宏斌，另外半个，则是许老板。
其余的多数开发商，有一说一，要么一败涂地，要么在一败涂地的路上。
其实很简单，说到底他们都是脱离了低级趣味，都是纯粹的人。
宋卫平有纯粹的情怀，接盘之后不缺地的孙宏斌纯粹的不差钱，而许老板就更纯粹了，咱就是卖房，因为拿地价格低，在骨折的基础上，还能再打骨折式的卖房！
农村向城市迁移、小城市向大城市聚集、城市向郊区转移。
从趋势上看，特色小镇的确是前景广阔大有可为，但说到底，《降龙十八掌》与《辟邪剑谱》都是顶尖的武学秘笈，练法却是不一样的。
曾经被岁月弄死，后来又奇迹复活，并成长为一个年收入超20亿，年游客量千万级的乌镇，陈丹青给陈向宏做过总结：
贼聪明的能史，善周旋的官员，会盈利的老总，有理想的士子。
这句话，其实很好的概括了一个特色小镇能否活下来的基础条件。
首先地方上抛弃图一时之快，闭眼将地一卖就当个甩手掌柜的大多数作风，配合性的将本土的特色以及资源捏在一起放进来。
其次，别让地产思维，习惯了挣快钱的开发商去干特色小镇。
第三，对城市对土地与头顶的星空及心中的道德一样，得怀有五分敬畏、三分理想，最后的两分，才是盈利。
特色小镇注定了逃不过投入周期过长，前期回报率太低的核心问题。
等。
专心地把该干的事情干到极致，剩下的就是等，至于等多久？仲甫先生在《觉醒年代》中说了：
二十年。
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