学区房这条「恶龙」，竟无法杀死？

教育公平，阶层流动，是国家稳定的根源。所以当这个根源令万千老百姓心焦之时，便是国家动手改革之日。

最近，全国各大城市的楼市调控，出现了一个明显的新特征——打压学区房，成了重中之重。

然而老何的研究表明，这是一个“需求侧改革”，不是真正能解决问题的“供给侧改革”。

解决教育弊病，本质还靠加大教育资源供给，而不是针对买房资格的限制。

为什么这么说？先听老何讲个故事。

唐朝帝王多重视科举，其中唐宣宗可能是第一名。他重视到什么地步呢？据说曾经隐姓埋名，自己参加过一次科举考试。

宣宗对于科举，最重平等。用他自己的话说，就是“有司考试，祗在至公”。

然而讽刺的是，强调绝对平等的结果，却导致宣宗朝选出的进士，“率多膏粱子弟，平进不及三数人”，贵族对朝政的垄断更强了。

原因很好理解，贵族出身者，享有最好的教育资源，在其它条件平等的情况下，当然占据绝对优势。

所以，教育公平，不是在于最后高考没人作弊就完了，而是要给起跑线上的弱者更大的支持。

古代社会，家族私塾是制造教育不公的主要因素，那么放到现在，对应的就是重点中学和学区房。

那么，在国家无比重视教育公平的今天，学区房会遭到灭顶之灾吗？

1、学区房暴跌？

深圳出台二手房指导价，受影响最大的就是学区房。因为贷款额度受限，很多原本踮一踮脚能买学区房的家长，就再也买不起了。

上周，对应深圳顶级学区的福田区百花片区一处法拍房，比市场价低185万居然流拍了。更早之前，深圳国际花园以2206万元成交的学区房，比年初同样的房子低了662万。

上海出台二手房核验价，政府给每一套二手房计算了一个合理价格，高于限价的房源一律不得网上挂牌。政策实行第一天，大家发现没过关的房源，也基本都是黄浦区和陆家嘴的顶级学区房。

老何的一个朋友，最近想出手一套杨浦区打一校区学区房，年初行情400多万，现在降到360万，却根本找不到买家。

最近的消息是，杭州昨天对中介信息发布提出明确要求，禁止炒作学区房。

一时间，媒体上铺天盖地的消息都是，国家出手了，这次学区房彻底凉凉。

事实真的如此吗？

老何要提醒大家，至少在一线城市，现在我们能看到的学区房降价，都是在去年疯狂涨价基础上的降价而已。

 

比如深圳热门的学区房八卦岭宿舍，去年房价涨幅超过80%，从7.5万每平米涨到13.7万。在政府严格的管控下，现在房源的挂牌价整齐划一，全部回到了7.5万。但是大家心知肚明，真实成交价肯定不止这个数。

换句话说，现在的学区房降价，只是技术性调整，远远谈不上进入熊市。

 

我们知道，市场价格的形成，本质上取决于供给和需求。想要房子降价，只有两条路，要么增加供给，要么减少需求。现在政府的调控政策，全部选择了后者。

但是所谓的减少需求，并非大家真的就不想买学区房了，而是政策强行取消了一部分人的购房资格。

二手房指导价，只是明面上的手段，更要命的是，政府直接对银行端做出限制，银行放出的贷款中，个人房贷占比最高也就是30%水平。仅仅上半年，很多银行已经用光了全年房贷额度，现在想贷款买房的人，今年内很可能都没戏了。 

学区房还在那里，只是穷人更加买不起，富人买起来更方便了。

2、升学率不会骗人

学区房的地位究竟有多稳固，我们拿一组数据来说明。

之前老何讲课外教培的时候，就摆过一组数据，上世纪90年代，北京市能被清华北大录取的考生，全部来自各级重点中学，尤其是极少数的几所市重点。

30年过去了，情况有没有改变呢？

这次我们以上海为例。

上海最优质的四所高中，被称为“四校”，分别是上海中学、复旦附中、华师大二附中和交大附中。

2017年，上海高考一本录取率为21.80%，其中 985 院校的录取率为 5.33%。但是“四校”出来的学生，一本录取率高达90%以上，上海中学的复旦交大录取率都能达到40%。

 

显然，高中之间的实力差距，在今天仍然非常明显。

那么想要进入这些重点高中，前提又是要进入优质初中。从2018年上海中学择优录取生源来看，仍然是少数初中占据了巨大优势。 

有人说，课外教育是在强行制造家长焦虑，但是很明显，学校之间的巨大实力差异，才是根源。

焦虑的根本还是升学率和一本率。

不消灭学校之间的差距，学区房永远都不会消失。

3、民办学校，真的在制造不公吗

对抗学区房的办法有没有呢？有。而且跟很多人的印象相反，民办教育在促进教育公平上起到了重要作用。

我们上面举了上海的例子，但是老何要夸奖一下，上海几乎是中国一线城市当中，教育公平做得最好的一个。

这从学区房价格上就可见一斑。

在本轮学区房暴涨之前的2018年底，上海徐汇区顶级学区房价格，大概是这样的：

相比之下，这是北京西城区2017年初的热门学区房价格： 

可以看出，上海学区房的价格还是温和不少。

老何上次讲教培时也提到过，课外培训作为家长对抗学区房的手段，在北京是最发达的，上海相对还没有那么卷。

为什么呢？秘密藏在下面这张图里。

 

从考入“四校”高中的学生人数来看，2018年以前，上海最好的初中，大部分都是民办。而民办学校大部分是不看学区房的，只要成绩够，全区甚至全市的学生都能入读。

你甚至都不需要有上海户口、上海房产，就能上优质的初中。

很多人给民办学校安上的罪名，是收费高，只收有钱人，制造阶级固化。但是仔细计算一下就知道，上海民办初中的性价比非常高。

上海有没有贵族学校？当然有。一年收费十几万、二十万的比比皆是，但是没有一所出现在上面名单中。因为这些学校主打体制外教育，学生都是冲着出国去的，根本不参与国内高考竞争。

而民办中小学的体制内班级，现在的收费水平大概是1万-1.5万每学期，那么一年的支出不超过3万。

上海人社局公布的2020年度城镇就业人员平均工资，是10338元/月。所以民办学校的学费，大概相当于夫妻两人一个半月的工资。

如果你不需要在上海市区买房，那么拿出10%左右的年收入用于子女学费，并不是很大的负担。

这样算下来，九年民办中小学的总支出只有27万。比起至少三四百万、还没法住人的学区房，这价格可太便宜了。

对于生活在上海的普通人，尤其是外地人来说，民办学校同课外培训一样，至少提供了靠自身努力进入名校的可能性。

随着2020年上海学区房价格大涨，很多人或许会重新看待民办学校的价值。

而且，除了这种年收费2-3万的优质学校，还有一种民办学校，静悄悄地活在城市边缘。它们收费低廉，师资落后，但至少给了大量没有公立学校入学资格的民工子女一个选择：可以不做留守儿童。

过去很长一段时间里，大力扶持民办教育，作为公立教育的有益补充，一直是国家的既定方针。

4、民转公大潮来临

上海民办教育的成功不是孤例。中国民办学校占比最高的城市，是东莞，高达50%以上，深圳也超过30%。佛山2020年中考的前100名，五所民办初中占了70%。

这些城市的共同点，都是制造业非常发达，外来人口众多，在过去很长一段时间内落户困难。

中国义务教育法规定，每个适龄儿童都有平等入读中小学的权利，但是在户籍和学区限制下，公立教育实际上毫无公平可言，不限户口的民办中小学，反倒守住了教育公平的底线。

然而，政策如今对民办教育的态度，正在悄然转变。同取缔课外学科培训类似，民办义务教育学校的命运，也改变了。

按照今年5月的通知，各地原则上将不得再审批新的民办义务教育学校。据财新网报道，预计2-3年之后，全国各省的民办学校比例要降到5%以下。

民转公，将成为未来几年席卷全国的大趋势。上海最顶级的民办学校之一，张江集团学校，已经确定要转为公办。

今年6月四川紧急叫停了眉山天府新区恒邦嘉祥外国语学校的招生，随后撤销其办学许可证，转为公办。

4月以来，重庆市已有至少10所“公参民”学校确定拟转为公办；7月，山西太原9所学校宣布转公……

政策转向的原因也很明显，越来越多的人认为，民办教育收费高，而且制造焦虑。

的确，这几年民办学校逐步开始从一二线城市，向下沉地区扩张。尽管中国各省高考的城乡差异已经非常明显，四五线城市、小县城的学生跟大城市差距越来越大，家长的支出水平差距也越来越大。但是至少在本地范围内，学区房分化还不明显。

当民办学校把窗户纸捅破，将城乡差异赤裸裸展示在县城家长面前，焦虑确实增加了。

部分民办学校确实也存在收费过高，甚至地产商借学校名气卖房的问题，但这些问题原本可以通过政府限价等更温和的手段解决。

只是在全民焦虑面前，一刀切成了群众最喜闻乐见的方式。

5、我们离教育公平有多远？

从禁止课外培训，到民办学校转公办，很多人还没意识到，我们正站在中国教育的巨大转折点上。那么，把民间资本驱逐出教育行业之后，我们离教育公平更近了吗？

首先声明，老何对于国家的改革，是绝对支持的。老何相信，我们一定是朝着教育公平的目标在前进。

但是，教育公平最重要前提，放在一二线城市来说，还是破解教师流动。放在全国，就是破解城乡公立教育资源的不均衡。

如果不能做到这一点，我们还会重复唐宣宗的故事：拥有学区房的“身份贵族”，在看似公平的一刀切政策下，凭借教育资源的天然优势，垄断晋升渠道。

而要破除学区房，绝不是政府在需求端打压购房者，就能做到的。用现在流行的话说，我们需要一场供给侧改革。

只有增加优质教师的供给，帮助所有公立学校提高教学水平，才是终极答案。

民办转公办，把民办优秀教师分流到公立学校，是一个可行的方案。前提是，公立学校能否保证跟民办学校相同的待遇？

我们继续用数字说话。

华东师范大学的一篇研究生论文显示，即使是中国最发达的北京、上海，在公立教育上的投入也还远远不够。

用来衡量义务教育投入水平的一个概念，叫做生均经费，也就是平均每个学生分摊到的教育经费。

上海的人均GDP已经达到发达国家水平，但是2017年，上海小学生均经费只有4353美元，而经合组织平均水平是8660，大概是上海的两倍。

跟上海人均GDP接近的爱沙尼亚、斯洛伐克、葡萄牙等国家，公立学校生均经费都远超上海。

老何查了一下，2020年，上海市一般公共预算收入7046亿元，再加上卖地等政府基金收入900亿元，总共是8000亿元左右。而2019年葡萄牙财政收入是895.38亿欧元，不到7000亿人民币。这么粗略比较一下，中国的教育投入占财政比重，仍有提高余地。

在经费不足的情况下，上海只能优先发展市中心学校，低收入人群集中的郊区，就很难得到优质资源了。

显然，要想全面提高公立学校水平，上海还有很长的路要走。

再来看地区之间。同样是东部发达地区，江苏、浙江、天津等地，生均经费甚至只有北京上海的一半。

中西部省份跟东部相比，也明显落后。

在这种情况下，享有更多教育经费的孩子，就好比唐宣宗时期的门阀士族，赢在了起跑线上，地区分化、阶层分化也就不可避免了。

如果公立学校的经费分配不平等，你相信学区房会消失吗？

中国教育如今最大的问题，不是资本太多，而是资本太少。

不管它是国有资本也好，私人资本也好，我们首先要保证资本投入总量，保证校际投入公平，才能让公立学校真正成为我们想要的样子。

参考资料

• 《旧唐书 卷十八下》

• 《唐摭言 卷十五》

• 《基于人口、资源禀赋看上海幼升小&小升初教育格局和赛道》，安信证券

• 《宏观经济专题：城市住房问题，值得提到更高位置》，开源证券

• 《上海四大名校高中录取生源出自这些初中，有你在的初中吗？》，上海升学资源

• 《2018年上海学区房价格透视大汇总！》，楼市与上海

• 《北京各学区房2月初最新房价出炉！竟然涨成这样了！》，新浪北京房产

• 《砍掉一半招生名额！中国教育格局大洗牌，民办学校到底做错了什么？》，智谷趋势

• 《上海市义务教育生均经费基本标准研究》，俞文达