作者：一棵青木
本文转载自：远方青木（ID:YFqingmu）
房地产开发商靠什么赚钱？
有人不假思索的回答，靠开发地块卖房子赚钱啊。
对，也不对。
靠卖房子确实能赚钱，但赚的很少，开发商的利润率其实被压制的很低，真的是一个辛苦钱。
但这些年开发商能获取暴利，发了大财，也确实是靠卖房子。
开发商靠卖房子能赚多少钱，要考虑一个重要的变量，就是房价的波动。
如果房价原地不动，开发商的利润是非常微薄的，如果能躺着赚大钱，政府也会强力管控。
但如果房价暴涨，那就不一样了。
每一个开发商，都持有天量的土地储备，以保证公司开发进度的可持续。
年销售额1000亿的房地产商，有三四千亿的潜在房子等待开发，这很正常。
卖1000亿的房子，按10%利润率算，也就赚100个亿。
多，但也不多。
因为如果房价翻倍，手里捏着的潜在房子，本来只能卖三四千亿，现在可以卖6000~8000亿。
这一下子，就是3000~4000亿的利润。
和这么庞大的利润相比，100亿算个毛线啊。
因此，在所有的房地产公司里，最重要的部门不是质量部门，甚至不是销售部门，而是投资部门。
谁能拿到地，谁牛逼。
开发商成功拍下一个地块，那是要庆祝欢呼的。
都是购物行为，你去商场里买个手机，不会特地开个派对庆祝一下吧，为什么开发商买到地就要庆祝？
因为地块这东西，买到就是赚到啊。
房价上升后，储备土地的恐怖增值效应，让中国所有的开发商盈利模式变得异常单一。
整个公司所有的架构，都是为了尽最大努力去储备土地，杠杆拉到极致，销售回款只要能勉强维持资金链就行。
所有的部门，都围绕增大公司土地储备这个目标去努力。
在保证资金链不断裂的前提下，能囤多少地就囤多少地。
卖房子才能赚几个钱，囤地才是发财之道。
每年开发一部分出来卖钱，那是为了维持现金流，以保证自己可以拿到高额的贷款。
现在国家出了新房限价政策来遏制这种行为，但过去没有。
在过去的20年里，谁敢囤地，谁敢极限囤地，谁发财。
开发商的身家从几亿到千亿只用了十几年，靠卖房子那点辛苦钱，怎么可能发家这么迅速呢。
赚的，都是土地和房价暴涨后增值的钱。
因为所有的房地产商都是靠这个逻辑发家的，所以他们才对土拍如此的痴迷，在政府几乎明着说房价肯定不准涨的前提下，依然疯狂的去抢地。
如果你是开发商本人，靠这个办法赚了十几年的钱，从区区一桶金变成了几十亿身价，你也会继续这么干的。
论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。
但这种发财的逻辑，因为恒大的陨落，彻底改变了。
恒大地产，不是中国最有钱的开发商，但却是中国囤地最多的开发商，土地储备行业第一。
根据恒大的公开财报，截止2020年12月31日，恒大总土地储备项目798个，总规划建筑面积2.31亿平方米
2020年9月，恒大副主席夏海钧表示：
如果去化37%，能实现6500亿元的目标，如果去化超过50%，能够实现8000亿元的销售目标。
2021年8月，恒大地产的董事长换人了，从许家印变更成了赵长龙。
与此同时，恒大地产的法定代表人也换人了，从柯鹏变更为了赵长龙。
赵长龙何许人也，能从许家印手里接过恒大地产？还顺便接了法人代表？
随便一查，结果发现赵长龙身上背着几千条企业风险信息，简直多到吓人。
这么一个人出来当恒大地产的董事长和法人，而许家印和柯鹏在这个风口浪尖紧急卸任，怎么看都有找背锅侠的意味，很难不让人引发种种联想。
就算这种种联想全是错的，董事长和法人紧急换人，怎么看都不可能是一个好兆头。
尤其是在恒大欠钱逾期，多处工地停工的新闻铺天盖地的背景下。
以前的地产一哥是万科，后来换成了碧桂园，什么时候突然变成恒大了。
2018年，万科喊出了“活下去”的口号，全方位降低自己的负债。
因为在2017年，恒大准备借壳深深房，从A股上市，找了1300亿资金当战略投资入股。
根据和1300亿战投方签的协议，恒大在2018到2020年，要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿，然后每年分配至少68%的净利润给战投方。
另外，恒大承诺最晚要在2021年1月31日前重组上市，否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。
这条件听起来很诱人，稳赚不亏，于是大笔资金蜂拥入账，关系不好你还拿不到恒大的战投名额。
恒大以前的负债率是90%以上，也就是1块钱干10块钱的事情，到了2020年底，那也是1.5元干10块钱的事。
拿了这1300亿本金后，恒大杠杆一上，直接就能干1.3万亿的事情。
毕竟从纸面上，战投方是在入股恒大，而不是借债给恒大。
因此，2018年万科喊着活下去的同时，恒大在疯狂的扩张，到处上杠杆，把这1300亿用最快的时间变成1.3万亿。
只要恒大能上市，这1300亿的股份可以在二级市场自由抛售，和恒大没有关系，所以恒大依然有千亿级的资本金，银行依然可以按规矩贷给恒大万亿级的资金。
只要资本操作一切顺利，很快就可以凭空变出万亿体量。
我刚才说，论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。
这种极致杠杆的玩法，在任何行业都是死路一条，你要是敢用这么高的杠杆去开工厂，保证你骨灰都不剩。
但是在房价持续暴涨，最短不超过5年就一定会翻一倍的历史中，敢这么玩的房地产商都发财了。
只要能撑住5年杠杆不爆，自己就能瞬间碾压那些胆子小的同行，远远的把他们甩在身后，实现阶级跃升。
2020年，中央出台政策，严管房地产红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。
中国恒大三道红线全中，资金链的综合危险度位居全国第二名。
资金链如此危险，被央行点名，全方面贷款受限，这种大事不可能没有风声，恒大是不是应该提前甩卖资产以求保命呢？
并没有，因为恒大和1300亿的战投方签了协议，2021年1月前肯定要上市，否则就要还钱。
但由于中央对地产行业的严管，恒大上市已经成为了不可能，找谁通融都没用。
这1300亿是不可能还的，一旦抽离了这1300亿资本金，恒大的负债率就会攀升到一个极其可怕的数值。
任何银行看到了这样的负债率，脑子没毛病都不可能继续贷款的，只会选择尽快抽贷。
抽离这1300亿资本金后，紧随而来的一定是万亿贷款的抽离。
2020年上半年，恒大半年的拿地金额超过了2019年拿地总金额的一倍半，接近于碧桂园和万科集团同期的拿地金额之和。
正常经营已经是死路一条了，索性疯狂冲刺，借疫情后美国大放水的机会，再博一把。
撑了半年，中国的房价居然没有应声暴涨，只有深圳这样的局部城市在蹦跶。
这一天，一份《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》的截图刷屏网络，里面写着如果恒大无法借壳上市，那么就需要支付1300亿的本金，会直接导致恒大资金链断裂，引发系统性风险。
这份文件里说，恒大有61.7万套已售但未交房的商品房，涉及204万业主，上下游合作企业8441家，还有各路金融机构接近500家，总共涉及近万亿的有息负债。
刷屏网络后，恒大强烈否认这份文件的真实性，于是我就不放截图了。
但9月29日，恒大宣布和1300亿战投里面的863亿签订了补充协议，战投方同意把持有的恒大股票转为普通股，长期持有。
换句话说就是自愿放弃恒大无法上市后要求恒大还钱的权利，这钱恒大不还了，算你们正式入股。
张近东讲义气，不让许家印还钱了，两人现场喝了交杯酒。
2021年7月，苏宁电器资金链断裂，张近东辞任董事长，移交股权。
因为搞定了800亿，还有接近500亿，同时还有三道红线。
恒大用了所有的手段来进行资金腾挪，不过资金窟窿怎么都堵不上。
什么高息理财啊，打折卖房但不给网签啊，能用的招恒大都用了。
为了能尽快降低表内的有息负债，恒大甚至大量拖欠到期应兑付的商业承兑汇票，把钱拿去先还给银行，把自己从三道红线里抽离出来。
这边降了几千亿的银行有息负债，那边多了几千亿的商业汇票不兑付，整个就是拆东墙补西墙。
但大面积的商业承兑汇票拒不兑付后，看到新闻的银行也不傻，谁敢继续给恒大发贷款，自然是收回一笔是一笔，恒大的资金链压力一点都没有缓解。
撑到2021年8月，苏宁电器资金链断裂一个月后，恒大终于也撑不住了。
政府组织了大量企业和恒大洽谈，注入6000亿流动性，尽全力避免系统性金融风险。
但这6000亿不是白给的，是要用恒大地产的优质资产去换的。
其他企业资金也都很紧张，不是来做慈善的，恒大必须给一个很低的价格，割肉甩卖，这才有成交的可能性。
等恒大资金危机解除后，估计自己也不剩啥了，当年辉煌庞大的恒大地产，以后再也看不到了。
在许家印紧急卸任恒大地产董事长时，恒大副主席夏海钧在2021年8月11日，减持恒大汽车和恒大物业的股票，套现超过一亿港币。
减持很正常，但这位恒大副主席减持的时间点，却是恒大汽车的股价从70块钱跌到10块钱的时候。
而2021年8月，整个中国房价最能蹦跶的深圳，法拍房集体遭遇寒冬。
根据公开信息，以8月17日为例，深圳一半的法拍房都是流拍的待遇，连一个出价的人都没有，哪怕价格已经明显低于市场价。
如果房价在2020年暴涨，上涨势头由深圳蔓延全国，那么恒大就彻底的活了，不仅能活，而且能直接成为真正的中国房企老大，一切资金危机都会全部消失，也不会给社会带来任何系统性风险，就和5年前，以及5年前的5年前发生的故事一样。
但对中国而言，即便这么做能救活恒大，5年后也会出现第二个恒大。
到时候涉事房企的规模，可能就会膨胀到5万亿，乃至于10万亿。
把杠杆加到极致，赌房价涨一波的恒大，最终还是炸了。
中国土地储备最大的房企炸了，对其他所有的房企都有强烈的示范作用。
今年8月，所有的房企拿地都突然谨慎了，土地流拍情况开始出现。
因为，土储最多的企业一定发财这个定律，被打破了，极致上杠杆的恒大，用一种壮烈的死法，告诉了其他地产商，此路不通。
在过去，房企是靠极致上杠杆，用极限手段拥有最多土地储备，坐等房价升值来赚钱的。
炒房客的发财模式也几乎是一样，无非是双方的现金流来源不同。
那么，2018~2020年疯狂上杠杆的炒房客，你们看到了恒大的下场么？
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