恒大暴雷后，中国房地产走向何方？

前几天，恒大爆出旗下理财公司的“兑付违约”。再叠加恒大前两个月传出的多次“债务违约”，“银行停贷”，于是传出了恒大将“破产重组”的消息。

昨天晚上，恒大官方发布紧急声明，称“破产重组”是谣言。

可就这份声明，北风看出“恒大的未来”被安排得明明白白。

壹、恒大的现状和未来

恒大的根基是中国前三的房地产公司，许家印是曾经的中国首富，所以恒大的“破产重组”，绝不会因为“理财暴雷”而引发。

在今年整个上半年，在国家打压房产，医疗，校外培训“新三座大山”的时候，许多人都有“软着陆”的预判。

可事实证明，三大行业以及影响巨大的就业产业链，会“软着陆”，但是“发展最野蛮”，“杠杆最激烈”，“竞争最无序”的龙头，一定会面临硬着陆。

在一个多月前，国家重拳打击“校外培训”的时候，国内许多人判断学科类校外培训，涉及全国数百万就业，是破万亿的产业规模，应该会“雷阵雨转晴”。

可是必须承认，许多“资本投行”，哪怕是外资，对上层政策的敏感性，都远超“专家”和营销号。

一夜之间，所有在线教育平台，市值暴跌90%，赔光了整个行业的“未来”。

当许多人将房地产和校外培训相提并论，认为会“一起凉凉”的时候，依旧会有“力挺房地产”的声音出现，认为房地产涉及产业链太广，涉及行业和就业太广，涉及地方土地财政的命脉与“最大的金融违约风险”。

所以无论国家强调过多少次“房住不炒”，“房地产没有未来”，可依旧有人顽强的相信，“在许多方面执行力超强的政府，在打压房价层面，会是唯一的例外”。

可惜这些人，都因为没有“港股投资渠道”，而错过了“领悟风向标”的时机。

恒大系的核心资产在香港就有四家上市公司，累计市值巅峰期达到14444亿港元，今年以来，大半年的暴跌，市值只有1800亿港元左右，暴跌88%，整体走势与“在线教育龙头公司”一模一样。

可见地产龙头，在攻克“新三座大山”的战役里，没有特权。

过去大半年，许多人对恒大的“未来转型”与“更换赛道”留有幻想。

港股市场最初确实给出过期待。

港股资本明白“中国房地产”没有未来，因此中国恒大的巅峰市值只有3600亿港元，单独上市的恒大物业，巅峰市值2100亿港元。

资本曾经相信“恒大的PPT造车”，恒大汽车在港股上市后，巅峰市值达到7100亿港元，比“几十年的房地产和物业公司加起来还要高”。

因为中国未来的“新能源车战略”，许多人认为“恒大汽车”将是恒大地产崩盘后，涅槃重生的机会。

可是“资本”最终是灵敏的，吹大泡沫后，率先逃离的一定是他们，如今的恒大汽车，市值只剩540亿港币，狂跌92%，是恒大系里，跌幅最大，远超地产股的“仙股”。

恒大上个月爆出密集“兑付违约”之后，率先放出的风声，也是“出售恒大汽车”。

可见恒大汽车从来就不是未来涅槃重生的希望，而是“包装漂亮，卖个好价钱救命的故事”。

恒大系的第四家公司则更加体现“科技转型”的愿望，因为这家恒腾网络，背后有腾讯等互联网巨头的身影。

今年年初的电影春节档，恒腾网络因为押宝投资了《你好，李焕英》，成为春节档最大赢家，巅峰市值达到1650亿港元左右。

带着这个身份，恒腾网络原本可以帮助恒大转型“互联网科技”或者“大文娱产业”。

可是今年电影市场受疫情冲击，娱乐公司和头部艺人连环爆雷，导致影视业面临资本的寒冬，恒腾网络暴跌82%。

恒大系的传统地产领域，以及“转型增量”领域，全部都被资本市场抛弃，市值跌到10%。

昨天恒大的声明，虽然辟谣了立刻“破产重组”，可是声明内容依旧透露了恒大的现状和未来：

1，强调“前所未有的困难”，这就和当初万科的“活下去”一样，表明到了生死存亡的关头。

2，预期9月销售大降。这是非常危险的信号，最近几年“金九银十”的趋势越来越不明显，可是地产商的资金链都指望着“金九银十”回血。原本今年9月预计整体市场冷淡，恒大再爆出破产传闻，谁在这时候买恒大？

3，承认理财或到期未兑付9.34亿。按说曾经万亿市值的恒大，不可能因为9亿兑付倒下，可是它偏偏拿不出9亿，等于承认了资金链断裂的事实。

4，聘任华利安诺基作为集团财务顾问，解决目前的流动性问题。

恰恰第4条是普通人最容易忽视的一条，因为大家不知道华利安诺基这家公司是干嘛的。

查查这家公司的过去经典案例，就知道这是排名全球第一的“运作破产重组的公司”。

华利安诺基公司运作的破产重组，包括2001年震惊世界的“安然事件”主人公，美国全国第七大公司，能源第一公司安然集团的破产重组。

这家公司还运作了美国制造业空心化标志，汽车产业最后余晖“通用汽车”的破产重组。

更加惊人地是，这家公司运作了2008年美国次贷危机标志性的“雷曼兄弟”投资公司的破产。

所以，恒大澄清“破产重组”的声明，告诉全国人民，他聘请了世界第一的“破产重组”公司来解决资金流问题。

专业公司，当然会选择“最擅长”的方式，帮助恒大渡过“流动性危机”。

恒大的所有产业都跌去了90%，从账面上看，其实是低于“实际价值”的。

问题就在于恒大的资产价值里，有多少是“全国未建设或者是烂尾的圈地”？

这其中还有多少没有兑付的债务？

这都需要世界顶级财务公司“好好查账”。可是北风建议，国内权威部门也应该跟进查账。恒大这种体量的企业，解决流动性，很可能寻求“国资接盘”。

如果资产清理准确，国资有可能成功抄底，得到优质核心资产。

可如果是经历过包装“美国丑闻公司”的华尔街巨头来“查账”，很有可能对一些债务进行隐瞒和包装，为后续重组的利益方，埋下地雷。

如果恒大的重组，像以前“地产大鳄”之间的相互救赎或者猎杀，我们可以不管。

可如果是“深圳国资委”这样的国资，有兴趣抄底，那就是攸关全国人民的获利或者踩雷了，不得不防！

贰、任泽平到底错在哪？

这次恒大暴雷，处于“破产重组”边缘之后，许多人对三年前，以年薪1250万被恒大聘请的任泽平“口诛笔伐”。

许多人认为是任泽平“高呼房价大涨”，“房地产红利至少二十年”等战略研究，让恒大“加大杠杆搏发展”，从而面临如今的破产困境。

这种“墙倒众人推”的攻击，其实“夸大了任泽平对恒大核心战略层的影响力”。

任泽平，充其量就是“看好未来房价”的“学术界代言人”而已，他从来就不是恒大的核心战略决策集团中的一员。

充其量，他就是个“吹号”的“捧哏”。

其实我们回望任泽平过去三年的“公开分析”，“政策解读”，“未来预判”，有一定的前瞻性与政策性。

2018年，任泽平对中国“房地产红利最后二十年”的描述，来源于两个动因。

首先是2018年时，我国的城市化率是60%左右，欧美发达国家的城市化率超过80%，而我国城市化高速发展的话，每年也就增加1%。

因此我国实现发达国家80%以上城市化率，还有二十年。而“城市化”以及涌入的新市民，是房地产增长的基石。

第二个因素，是任泽平呼吁，也是他摸准了国家的政策方向，就是鼓励生育，国家政策支持多胎生育，从而迎来改善型住房需求。

事实证明，任泽平对国家鼓励“进一步城市化”与“多胎生育”的政策预判，是准确的。

那么“预测未来”的任泽平，为什么没有料到恒大的崩盘呢？

因为任泽平预判了国家未来的“目标”，可是“错判了实现目标的方法”以及国家发展底层逻辑的变化。

我们国家未来二十年，依旧会在“高速城市化”的进程中，国家确实会有连环政策，打击所有“影响多生孩子”的产业，从而最终促进生育率。

任泽平预判了两大趋势，然后比照过去三十年，“城市化与人口增长”必然带来高房价，来套用“未来房地产二十年红利”。

这个错误，就是没有看清国家“发展底层逻辑”的改变。

过去二十年国家高速城市化，房地产行业与资本集团与政府是合作关系，为了解决快速城市化的新市民住房需求，政府需要房地产行业“快速增长，提供供给”。

这就像上世纪八十年代，邓公为了推行改革开放，也需要与各方势力“进行博弈与妥协”一样。

2013年前的二十年，城市化与人口的增长，带来房地产的高速增长，政府是包容与妥协中，对极端暴涨进行限制。

可是2013年之后，特别是经历了“去库存”阶段的房价又一次跳涨之后，国家越来越将“公平”摆在“效率”的前面。

当今中国的发展目标，是“继续高速城市化”与“人口继续增长”，可是不再容忍两种结果“必然带来的房价，教育，医疗资源”的暴涨。

最近一年多，国家“打击三座大山”的政策，被许多人解读为“打击一切防止中产生孩子”的产业。

许多“中产家庭”在网上怨声载道，同时高呼“无论国家怎么打击这些产业，越打击，他们越不生”。

所以在他们看来，国家的“打击政策”与人口增长的目标似乎搞错了方向。

对不起，国家这轮政策的优先级，还真不是这些自我感觉良好的中产。

而是“未来20%城市化”的新城市人，以及确保这些新城市人有平等的教育资源，医疗资源，确保他们愿意生孩子，有向上跃升搏杀的动力。

所以任泽平判断中国高速城市化与人口增长的二十年，结论是正确的。

可是他从这结论，就推论出未来二十年，政府还像过去二十年容忍三座大山从“新阶层，新市民”吸血换高增长，这就大错特错。

恒大的倒下，是因为国家必须确保，未来高速城市化以及愿意多生子女的新市民家庭，以足够低的成本，足够低的负债，获取城市生存与消费的能力。

为了未来二十年新增一亿城市家庭……

为了未来的3亿新城市人，能够在低住房，教育，医疗支出的背景下，扩大“税源与消费源”……

恒大都必须倒下！

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