香港房价，要崩？

在各种乱港组织解散、取缔之后，特区政府终于可以安下心来谋发展了。

10月6日，香港特区行政长官林郑月娥发表2021年施政报告时表示，特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的“都会区”，额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，帮助香港更好融入国家发展大局。

300平方公里是什么概念？接近香港总面积的三分之一。

林郑月娥还表示，目前在北部都会区内的多个已规划或规划中的发展项目，预计可提供约35万个住宅单位。北部都会区可额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，估计可提供的住宅单位约16.5万至18.6万个。

连同元朗区和北区现有的39万个住宅单位，整个北部都会区发展完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，一共可容纳约250万人居住。

250万人是什么概念呢？约等于香港总人口的三分之一。

林郑月娥在解释相关新规划的背景时则指出：这是“一国两制”框架下首份由香港特区编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界限的策略和纲领，充分考虑了国家“十四五”规划中对香港的支持、粤港澳大湾区建设对香港的期盼，以及“前海方案”为香港带来的大量机遇。

这300平方公里地广人稀的“空地”，主要是指元朗区和北区。之所以提出这么个“北部都会区”，是因为香港本来就有个最繁华的“维多利亚港都会区”。

当前的“北部都会区”，与旧都会区，根本就是两个世界。

狭小的旧都会区，聚集了香港六成的人口，和四分之三的就业岗位。 

中银大厦、半岛酒店、皇后大道，花天酒地纸醉金迷。

中银大厦

半岛酒店

而元朗和北区的的画风却是这样的：

北区上水地区

元朗米埔湿地

房屋破旧，遍地农田，不像是国际大都会，倒像是某不发达的小村镇。

而深圳河南北两岸的对比则更是扎心，北边是高楼林立的繁华深圳，南边是农田成片的原生态香港：

从收入水平来看，元朗和北区也是香港名副其实的穷人区，在香港十八个区中分列第十三、十四名，北区和东区、南区、中西区的差距，简直就是发展中国家和发达国家的差距。

本来面积就不大的香港，南重北轻，南富北穷的差异倒是蛮突出的。

这要从香港的殖民史说起。

香港全境被英国殖民占领不是一次完成的，首先是永久割让香港岛，永久割让地界限街以南的南九龙及昂船洲，余下的界限街以北的新九龙以及新界，并不是割让地，而是租借地（九龙寨城除外，仍然由清政府管治）。

1840年英国强占香港岛后，做了两件事，第一件就是将现在的中西区一带的海床拍卖给商人，由他们填海及建房，第二件就是充公了港岛内所有的土地，当时香港岛是有原居民的，全部人的土地被充公。后来《南京条约》确认了英国对香港岛的占领。

1860年英国以《北京条约》割让南九龙之后，如法炮制，将所有乡绅拥有的土地充公，所以在港岛与南九龙的土地都可以任意发展。

但到了第三次，英国玩不转了。1899年，《香港英新租界合同》签订以后，港英当局经过一番筹划，迅即派出人员接管新界。

但有了前两次的教训，新界各区乡绅可不坐以待毙了，他们组织起民兵武装反抗英军。

4月16日，在大埔，2600多乡民群起反对港英接管，双方发生冲突，港英出动正规军、军舰发射大炮轰击，才征服了当地人民的反抗，举行了占领仪式。

英军占领大埔以后，继续向大埔以西的锦田、元朗一带推进，沿途继续受到当地人民的反抗。

当英军向新界锦田地区进犯时，锦田乡人民以吉庆围为阵地，用木棍、锄头为武器，紧闭铁门，凭借高大围墙和壕沟与英军对抗，英军用大炮轰塌吉庆围铁门后，英军冲入围内，杀害了无数乡民。

今日吉庆围

在新界人民的强烈抵抗下，最终港英政府妥协了，派人丈量新界所有土地，凡有居民占用，均以集体官契替清政府的红契登记，作为拥有土地使用权的凭证。

至于无主之地，主要是山岭、沼泽、河流等地，全部充公成为「官地」。至此，新界的土地分为红契地和官地。

到了1972年，港英政府又无奈发布了新界特有的丁权政策（“丁屋政策”），允许新界的年满十八岁的男丁可以建造一间面积不超过65平方米，高度不超过7.5米，层数不超过3层的房屋。

只要你的祖辈是1898年的新界认可的村落原住民，一生一次，外来人和女性没有这个权利，而且这个权利可以世世代代被男丁继承下去。香港回归后这个政策被延续下来，一直保留到现在。

但是，通过“丁屋政策”获利的不止新界原住民，还有房地产开发商。由于土地私有，开发商可以通过土地买卖大肆圈地。

以香港四大家族为例，据美林报告，截至2019年6月末，香港四大开发商恒基兆业、新鸿基、新世界和长实地产共计持有农地面积约955万平方米。其中，恒基兆业持有426万平方米，新鸿基持有288万平方米，新世界持有157万平方米，长实地产持有84万平方米。

这些土地一般用来建丁屋或其他用途，只要人家不愿意售卖，那按照香港的法律条文，政府是没有办法动用这些土地的，更别提开发了。

另外新界的开发还被香港环保组织横插一杠，他们组织反对政府开发新界的计划，理由是绝对不可以坏耕地资源。

还有一部分香港人认为没有被开发的土地可以成为一道无形的屏障，一旦大肆开发成为居民区，将容易导致新界东北地区最终成为内地民众不用签证就可以进入的“特区之特区”，带来更大内地游客压力，影响到自身的生活质量。

本就是自由贸易港的香港，南向大海，繁华的维港足以招揽四方商旅，门庭若市；这北部地界破事贼多，开发起来诸多不便，自然就没有什么动力去开拓，地缘辽阔的新界就成了香港开发的“禁区”，“重南轻北”的局面一直维持了一百多年之久。

旧的经济格局并非牢不可破，对于每一个城市、每一个经济体都是如此。

时势世易，随着改革开放以来内地经济的高速发展，香港周遭的经济环境已经发生了根本性的变化。以往香港在经贸上，只需瞄向南面的蓝海；而如今从不正眼相待的北方，也出现了一片新的“蓝海”。

1980年，香港北面一江之隔的深圳成为“经济特区”，虽然只是比邻，可当时的深圳在香港的灯火辉煌之下那是无比黯淡。比如下面这张深港GDP对比图中，1980年的深圳之所以在坐标上跟香港“平起平坐”，并不是因为GDP真的相近，而是那是深圳的数值过低……

当时深圳的GDP为3亿人民币，香港则为467亿人民币，想要在这张图表上如实呈现这样巨大的差异，那真的太难为制图人了。

而在此后的40年，香港的GDP翻了40多倍，而深圳，翻了差不多6000倍。上世纪80年代初，香港的经济年增长率在10%左右，这已经是相当不错的成绩，而另一边的深圳，经济年增速动辄达到60%。

内地经济的高速发展，逐渐让香港不再是区域内一枝独秀的存在，与日渐强大的内地经济产生更多的联系，这是香港必然的选择。

认真观察深港1980年以来的经济增长率趋势就会发现，虽然增幅大小不同，但深圳与香港的GDP年增长率具有高度的正相关性，深圳高速发展的时候，往往也是香港经济增速最高的时候。一荣俱荣，一损俱损，香港和内地的经济，早就已经紧密地关联在一起了。

而时至今日，不要说整个的广东珠三角地区，单是深圳一城，从经济数值上已经赶上甚至超越了香港（2018）。大湾区不再是独舞的舞台，而是变得群星闪耀。

进一步加强大湾区的经济联系，是不可阻挡的趋势。

早在2009年10月28日，粤港澳三地政府有关部门在澳门联合发布《大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究》，提出构建珠江口湾区，粤港澳共建世界级城镇群。而在2016年3月的十三五规划纲要中，首次明确提出推动“粤港澳大湾区”建设。

按照这个趋势，临近深圳的新界北部地区，是香港所拥有的一块宝地，在新的时代背景下区位优势无以复加，将毫无疑问成为新的经济增长点和发展机会所在，也将彻底颠覆香港一直以来重南轻北的经济格局。

但现实，令人大跌眼镜。

泛民势力自不必说，内地的发展模式？那是横竖看不上的。

梁振英去深圳访问，夸了一句深圳的发展速度，回到香港之后就被泛民立法会议员当面狂喷，骂得梁特首面色十分难看。

但就算是香港政府与建制派，这方面的格局也实在一言难尽……

其实，早在1990年，当时的港英政府于“全港发展策略检讨”中，开始研究新界东北的策略性增长潜力。但这一调研，就是8年，直到回归后的1998年，项目才被纳入香港政府的全港发展策略，时任特首董建华提出要在新界东北发展“无烟环保城”。

然而众所周知，回归后的香港经历亚洲金融危机，经济面临衰退，各种救命堵窟窿的需求很多，港府首先想到的“弃子”就是北部地区，第一时间就把新界东北发展的策略放弃了。直至曾荫权于2007年连任特区行政长官后，规划署公布《香港2030》，整个项目才算是重启。

就这，也等到了2008年计划正式立项，才展开首轮公众咨询。

而且，这个公众咨询一搞又是三年……

等到2012年，最后一轮的公众咨询才展开。

政府在第一阶段公众参与中，向各乡事委员会、区议会、香港规划师学会、立法会发展事务委员会等组织，及古洞村、粉岭北的土地产权拥有者，简介新界东北发展方案。在2009年尾的第二阶段公众参与阶段，开始有古洞北和粉岭北村民反对计划，至2012年咨询期临近结束时，该议题才在主流媒体引发一些讨论。

有当地居民团体立法会选举前举行名为“新界东北为谁发展？”的论坛，试图将有关议题带入选举，但万万没想到，平常为了鸡毛蒜皮的小事儿都能吵起来的香港立法会选举论坛，对这个问题竟然安静如鸡，毫不关心……

而在网络声量上，由于2012年黄之锋那厮掀起反对德育及国民教育科的运动，吸引了网络传媒的主要精力。新界东北发展计划的讨论完全没有成为香港的焦点。

等到2014年6月，发展计划前期拨款在立法会讨论时，事件才最终掀起一丝涟漪。上百名反对新界东北发展计划的示威者冲入立法会，并且发生占领立法会事件。

6月13日开会讨论拨款问题，泛民议员为了回应民意，提出大量临时动议，拨款一直未能表决，会场外的村民和市民静坐及叫口号。在审议期间，财委会主席建制派吴亮星不理泛民议员反对，多次阻拦议员提动议及企图“剪布”，激起大楼外示威人士及泛民议员强烈反弹。

工党何秀兰在会议一开始反对主席的决定，并提出休会议案，并对动议进行个半小时辩论。最后建制派人数占优，以34票反对否决休会议案。

晚上约8时45分，吴亮星突然宣布“剪布”，不准议员再提问及提出动议，企图直接就拨款进行表决，激起场外村民和市民不满，一批学联成员最先冲向议会的公众入口，推倒架在门外的三重铁马，当时门外无警员把守，情况一度混乱，先后有记者、立法会保安和示威者倒地。

晚上9时30分，吴亮星得知立会外示威者冲击，突以确保议员安全为由，宣布将会议提早结束，财委会当日未能通过对东北部地区的拨款。

这一场立法会“拉布”、“剪布”攻防战，配合上会场外学联和居民团体的示威以及冲击行为，可算是有了点儿香港政治大戏的味道。

“活跃分子”们都热衷于政治斗争，为自己捞取政治资本，至于新界发展问题，who cares？

政府是三心二意的推动，调研、探讨、咨询、审议，整个计划居然从1990年一直搞到2014年，前期拨款还没有通过。中间一旦遇到任何困难，立刻就会把这个计划弃如敝履。就连泛民反对这个计划，也只是“为了反对而反对”的习惯使然，并没对计划本身做太多解读……

这存在感是真的可怜。

而且，看看香港政府的规划书里对整个项目的定义，就是增加土地供应以及减低香港市区的密集程度，人家压根就没想到这个地方临近深圳，发展互联经济之类的事儿。

据传，每次该计划一有进展，深圳方面就开始进行针对性造势，现在看来，这真是热脸贴了冷屁股……

最直观体现“冷屁股”冷到什么程度，莫过于香港沙岭超级殡葬城的立项兴建过程。

沙岭超级殡葬城是香港食物及卫生局提议于香港边境禁区文锦渡沙岭兴建的一座超级殡葬城，提供香港首座包括殡仪馆、火葬场及骨灰龛等一条龙公众殡仪及火葬设施的服务，分阶段提供逾20万个骨灰龛数目、每年可以提供17800个火化时段的火葬服务。

2013年年初，食物及卫生局向香港立法会申请拨款。2013年1月9日，立法会工务小组委员会讨论在新界北沙岭兴建骨灰龛及火葬场，获得议员普遍支持，并且同意向财务委员会建议拨款逾6600万港元进行上述计划的土地平整工程。

当香港政府说“普遍支持”这4个字，就意味着连泛民议员都不反对，甚至可以说反对的人一个没有……

这还不算完，香港立法会开始审议工程之后，可以说是事无巨细，全部考虑到了。

首先，政府和立法会想到了濒危动物。工程项目简介显示，工地范围附近存有22个具保育价值及湿地雀鸟品种，包括获得《中国濒危动物红皮书》列为易危物种的银脚带等，周围用地则有近90个生态物种，包括两个未被鉴别的蝙蝠品种及45个蝴蝶和蜻蜓品种等。

其次，港府和立法会考虑到文化遗产。有关部门表示春秋二祭时人流及车流流量激增将会对周边的生境及自然保育区造成负面影响，施工期间亦会需要清理工地，造成林地消失、可能需要迁移5个氏族祖坟，而且可能对毗邻的二级历史建筑──南坑麦景陶碉堡，造成沉降现象。

为了纾解工程对生态的影响，政府和立法会进行相关的环境缓解措施，并且详细评估了项目对文化遗产的影响，包括补偿林地种植、迁移祖坟前会作出绘图及摄影记录、订立震动限制以监察沉降等，甚至在项目设计时修改工地边界。

最后，港府和立法会也没忘了交通问题，由于沙岭超级殡葬城所拟定的座落位置比较上偏远，香港政府将会兴建道路及改善上水部分道路，并且兴建连接至港铁罗湖站至沙岭超级殡葬城的行人通道，方便公众前往。

这一切的一切，港府和立法会都想到了，他们只有一个问题没想到，那就是：这个沙岭超级殡葬城的位置，离深圳罗湖区人口稠密的商业区以及住宅区只有几百米！

作为东亚老龄化比较严重的地区，香港火葬场所及骨灰龛数目连年供不应求，兴建殡葬项目以缓解问题，无可厚非。

但是恶心的在于，如若未来这一殡葬城建成，火葬及拜祭过程的气味，会轻松地随风飘至深圳市中心，影响深圳市民的日常生活。

港府能考虑到蝙蝠和蜻蜓，考虑不到深圳人，这个操作也真是太迷了。项目计划开启之后，深圳市民非常反感，事情引发了不少内地媒体的关注。香港政府和建制派这才如梦方醒，发现这事儿的确很恶心啊，仓皇停下了工程。

港媒报道截图

不少港媒都看不下去了，有媒体就表示，香港特别行政区的边界皆是被广东省所包围，邻市厌恶性设施也可建在靠近香港的地方。试想，假如在距离香港大屿山约4公里的桂山岛上，兴建起同等规模的殡葬设施，大屿山的居民难道不会反对吗？

一地的主政者有一些本地思维无可厚非，尤其在“港人治港”的纲领之下，香港特区的情况也需要特殊考虑、特殊对待。但一个国际都市在相邻的另一国际都市毗邻之地，把一座巨大的火葬场杵在人家家门口，两个国际都市还同属于一个国家，确实有悖常理。

这也从一个侧面，很好地体现了香港管治精英长期以来对于深圳这一“区位优势”的忽视，本质上，这都属于香港本位主义影响了施政者的决策过程。

所以，即使现实香港经济已经与内地高度关联，港人却鲜见望向北方的眼光：“深圳？sorry啊，我真系唸唔到啊！”

随着香港国安法的施行，港府终于可以睁眼看看环境的变迁，进入国家发展的大局，而不是只从香港本位这个角度出发。好的开始，不是吗？

参考资料：

宜港汇：香港房价这么高，为什么放着大片空地不开发？

观察者网：港府大手笔收回748幅私地，李兆基家族：乐意配合

综合开发研究院：香港设立300平方公里北部都会区的八大意义

云锋有鱼：深圳崛起了，香港就真的衰落了吗？

香港东网：兩地邊境發展　應要有同理心 

香港特区政府发展局：給看過懶人包的你 新界東北「常人包」 

东方日报：沙嶺建殯葬城遇難題