香港的明天，正在改写

看过经典港片《O记三合会档案》的人，一定对影片中枭雄阿豪白手起家的地方印象深刻，在肮脏湿滑的街道上、逼仄阴暗的房间里、摩肩擦踵的人群中，上演着一幕幕残暴和势利的角逐。

这就是众多黑帮港片偏爱的取景地——九龙城寨，一个治安混乱、警匪勾结的旧香港缩影。

01.

九龙城寨原本是宋朝时防卫外敌的据点，香港成为英国殖民地后，根据1898年《展拓香港界址专条》规定，九龙城寨仍然归满清派兵管辖，成为一块飞地。

1911年清朝灭亡后，民国政府无暇顾及这块飞地，香港殖民当局又懒得管，英国人也不管，于是很多罪犯逃到这里落地生根，城寨逐渐沦为充斥着贩毒、卖淫、赌博的三不管地带。

上世纪五六十年代，香港人口在短短十二年间增加了三倍，由于没有政府管辖，大批难民涌入城寨聚集。

反正也没人管，私搭私建就成了城寨居民们的日常，没有专业的建筑、水电知识不要紧，房子只要能盖起来就行了。

房子越盖越多，结构也越来越简单粗暴，很多后搭建的房子有的就靠几根钢筋撑着，有的直接连地基都省了，就搭在现有的矮房子上。

整座城寨，就像是一片密密麻麻的黑森林，楼与楼之间最短的间隔只有十几厘米，完全是逼死密集恐惧症患者的节奏。

▲九龙城寨俯瞰图

至于水电更是随意，水管随便接，有时候水管漏了，一冲厕所整个楼里都是臭味，甚至上厕所都要打伞，不然会被淋一身屎。

很长一段时间内，城寨内都没有电表，人们也不在意，直到一场火灾过后，才引起了港英当局的重视，然后给这里铺设了比较完善的电力系统，算是能勉强维系下去。

六十年代末，九龙城寨发展到了鼎盛时期，城寨内人口高达5万人，而整个城寨的占地面积仅有0.026平方公里，也就三个半足球场那么大，人口密度世界第一。

北京、上海、纽约甚至印度、巴西等等高密度人口地区，在九龙城寨面前简直都是弟弟。

▲全球人口最密集的地方，最右为九龙城寨

（图源：观察者网风闻社区）

在这0.026平方公里的地方，光是牙医诊所，在七十年代全盛时期就超过150家，直到宣布清拆时，仍然多达80余家。

至于其它诸如学校、商店、教堂、庙宇之类的设施更是一应俱全，密集程度可想而知。

有人的地方就有江湖，逼仄拥挤的空间和鱼龙混杂的各色人等，造就了九龙城寨脏乱差的底色。

有人在对九龙城寨探访一番后写道，里面充斥着“暗黑，肮脏，各种妓院，霓虹灯时亮时暗的狭窄暗道，如蚁穴般复杂的迷宫式走廊，漏水的墙壁，蹲在拐角的海洛因瘾君子等等……”

而这，就是九龙城寨的底层百姓日复一日都要面对的生活。

在《中英联合声明》签订后，香港进入了回归祖国的倒计时，中央当时从香港未来发展出发，与英国人谈判，建议拆除九龙城寨。

1992年3月3日，是清拆行动第二阶段的最后一天，一声爆炸巨响后，伴随着机器的一阵阵轰鸣、钢铁的一块块跌落，这个传奇的贫民窟终于寿终正寝。

作为旧香港的标本，九龙城寨成为不少人浪漫怀旧的绝版载体。清拆前，有日本人专门到城寨里挨家挨户的进行测量，画出了整个城寨的详细图纸。

在清拆的最后阶段，这里甚至成了观光景点，吸引了很多之前避之不及而又充满猎奇心理的人驻足观看。

然而，来者终究都是局外人，子非鱼，安知鱼之苦？

02.

五十年代的香港没有摩天大厦，到处都是低矮的楼房，因为当时港府卖地，只承认一个买家（业主），在这块地上盖的房子，也只能有一个业主。

买卖楼房都是以整幢为单位的，每幢售价约二三十万元，便宜的也要十万元，因此，尽管当时香港社会对楼房的需求量极大，但哪有人能买得起整幢楼。

一个叫吴多泰的地产商人脑子非常活，他想出一个“分层出售”的方法，就是把每幢楼的契约分开，让每层楼的业主都有自己的业权，这样可以把购房成本平摊下来。

▲吴多泰

得到田土厅批准后，吴多泰立即购入山林道46至48号，建了两幢五层楼，以分层出售的方式推出，结果三天内全部售罄。

吴多泰的成功给了想进军房地产的霍英东极大启发，但对于有过贫民窟生活经历的霍英东来说，尽管分层出售已大大降低了置业的门槛，但这还远远不够。

1953年6月，霍英东和妻子吕燕妮合股465万元，先是注册成立了霍兴业堂置业有限公司，不久又成立立信置业公司，专门从事楼房建造与买卖。

霍英东发现普通人买不起楼，主要受制于“一手交钱，一手交屋”的售楼方式，买家必须一次付清房款，而普通人一下子根本拿不出这么大一笔钱。

而对于开发商来说，等房子盖好后再推出市场，从买地、建房到销售完毕，周期太长，资金回笼太慢，不利于进行再投资。

于是，霍英东决心打破僵化的售楼方式，把购房门槛降到普罗大众也能接受的程度，他苦思冥想，终于想出了两招。

第一招是编印楼盘说明书。在说明书上详细介绍楼盘情况，向买家广为派发，有了这份说明书，房子的布局、材料、价格、订购方式、交楼日期的所有情况一目了然。

第二招是“买楼花”。所谓楼花，是以“开花结果”作为比喻，意思是指买家掏钱的时候，房子还只是一朵“花”，等到钱交齐了，“花”就结成了“果”。

在四方街还没动土时，霍英东就在售楼说明书上向市民推介这种分期付款买房的新方法：

“第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%，然后按进度交第三期、第四期……最后一期的余款10%，于领到入伙纸时清缴。”

霍英东专门咨询了律师，得到肯定后，他信心十足，感觉肯定能爆个“开门红”。

▲五十年代的香港街头

果不其然，楼盘开售的第一天，前来买楼的市民络绎不绝，人头攒动。

1954年，霍英东用不到100万的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼、以及香槟大厦和蟾宫大厦，净赚1000万港元，用他自己的话说就是，“收钱收到自己都害怕。”

▲香槟大厦

霍英东的这两招，其实只是把当年他开杂货店卖咸鱼豆豉的手法运用到卖房上，这两招看似简单，却令全世界的地产商都醍醐灌顶，豁然开朗。

对买家而言，买房只需付定金，尾款慢慢还，经济压力大大减轻了，连月入两三百的工厂女工都能买得起房了。

对卖家而言，用买家的预付款来盖楼，不但降低了风险，资金回笼也快了，回报率明显高了，这就成了一个皆大欢喜的双赢结果。

后来经过不断调整完善，楼房从分层出售变为分单元出售，首付也降到总价的10%~20%，就这样，香港房市被迅速引爆，房产炒家也开始出现了。

有人形容，“整个香港仿佛疯狂了似的，普罗大众卷进了房地产的旋风里”。新楼盘开售的消息在报纸上一刊登，往往当天就订购告罄。

霍英东的发明把自己推上了香港房地产的神坛，而房地产也把香港经济推上了前所未有的高度。

03.

1967年春，香港爆发反对英国殖民政府的“五月风暴”，这场危机对房地产业的打击仅次于二战，不胫而走的“武装解放香港”谣言，让许多商人闻风之后远走南洋。

但是，有4个人都决然选择了留港，他们就是李嘉诚、郭得胜、李兆基和郑裕彤，与此同时，他们还不约而同地干了一件事：

趁乱抄底房地产。

由于当时周恩来总理出于保证香港社会稳定而坚持“暂时不动香港”的决心，加上骚动的代价迫使殖民政府改善了施政策略，社会局面很快趋于稳定。

于是，香港经济在1968年开始回暖，迅速吸引了大量东南亚国家的热钱，随着股价节节攀升，房地产市场开始发力反弹。

从 1968年起，位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均出现急升，两年间房价就从每平方英尺60~80港元涨到160~200 港元。

而对于之前趁乱抄底地产的4人来说，属于他们的黄金时代已经悄然来临。

1967年，李嘉诚用制作塑胶花赚取的第一桶金，在香港北角购地兴建一座12层的工业大厦，起名“长江大厦”。

▲长江大厦，李嘉诚进军房地产的开端之作

1971年6月，李嘉诚创办长江地产有限公司，尽管当时公司规模和实力均显不足，但由于当时地价、楼价大幅上升，公司在1972年上市后第一个年度便获利4370万元，是预计利润的3.5倍。

在时代的浪潮中，李嘉诚展现出了自己作为“老香港”的远见卓识。同样有眼光的，还有郭得胜和李兆基。

早在1963年，以郭得胜为董事局主席的新鸿基地产公司成立，他们把 “分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼房，重点发展多层工业大厦。

1965至1972年间，新鸿基售出的楼房总值高达 5.6亿港元，平均每年的售楼营业额高达7000万港元，在多层工业大厦市场称霸一方。

与此同时，那个仅用 3 年就把周大福金铺创始人女儿娶进门的郑裕彤，也开始关注房地产市场，并看好未来这块巴掌大小地方房价的升值潜力。

1970年5月，郑裕彤等创办新世界发展有限公司，拥有各类房地产总面积74.6万平方英尺，每年仅租金收入就高达2130万港元。

1975年，李兆基创立恒基兆业有限公司，开始收购香港市区内地理位置优越的旧楼，即使收购价格较高，他也会毫不犹豫地买下。

通过源源不断地买地和建楼，恒基兆业博得了港人口中“楼宇制造工厂”的名声。

然而，在长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界这“四大天王”赚的盆满钵满的时候，香港的房地产市场价格和空置率已经出现了畸形的增长。

以最受欢迎的小户型住宅为例，售价从1976年的每平方英尺265港元直接飙升到1981 年的1050港元。

而且，香港的高房价与居民收入的比例关系也完全失调，越来越多的人别说买房，就连像样的房子都租不起。

于是，很多收入不那么高的人们只能蜗居在劏房或者笼屋之中。

所谓劏房，就是把一套房分割成很多小屋，类似内地的群租房，但面积更小、租金更贵。像下图这样，本来是一梯2户，可愣是被劏成了一梯35户的劏房。

据统计，香港劏房的人均居住面积不足48平方英尺，合4.5平米都不到，与惩教署监狱囚犯的人均标准空间差不多，要是四口之家挤在劏房里，就更是过的连犯人都不如了。

至于笼屋就更恶劣了，用铁丝网把旧楼里的床位一围就租给人住，一张床位就是一座笼屋，住在里面的人叫“笼民”。

正所谓一将功成万骨枯，香港地产界“四大天王”走上神坛的背后，是数十万、数百万的香港人在承受蜗居之苦。

04.

1997年7月1日，董建华这个曾经亲眼目睹香港船工凄苦生活的船王之子，走马上任成为香港第一任特首。

▲1997年7月1日

董建华（左）宣誓就职

董建华履新之前，正是香港房价疯狂飙升的时期。1987-1997年间，香港房价涨了10倍，1997年时各型房屋每平单价高达10万港元左右，香港人平均把月薪的74%都拿来供楼。

与此同时，香港地产“四大天王”的财富总和超过440亿美元，相当于彼时7个广东省的财政收入。

为了让更多的香港人住得起房，董建华在宣誓就职的典礼上提出了野心勃勃的“八万五”计划：

每年供应不少于85000个住宅单位；希望10年内全港七成的家庭可以自置居所；轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年；同时，限制卖土地给私人发展商，而是用大量的土地来修建公屋，要把兴建的政府公屋和私人楼寓比例从往年的1：4变成 4：1。

如果“八万五”计划能够顺利实施，那么今天的香港楼市必将是另一番景象。然而，“八万五”计划刚实施两周，一场危机便席卷香港。

由于亚洲金融风暴的影响，1997年10月，香港楼市开始出现断崖式下跌，在接下来的一年时间里，房价急剧下跌50%-60%，成交量也大幅萎缩55%，房屋空置率巨幅上升。

表面上看，房价下跌对于即将买房的居民来说是好事，但实际上，房价暴跌是一场各界都无法接受的危机。

因为在暴跌之前的十年地产牛市里，房地产已经渗透到了香港经济的每一寸肌肤中，绑架了整个香港经济。

对于居民来说，虽然交易之前，他们和地产富豪是水火不容的对手，但一旦交易之后，双方就瞬间成了一条船上的利益共同体，当船出现漏水的时候，他们骂得比地产富豪们更狠。

而对于香港财政来说，同样无法承受房地产崩盘之重。

当时，香港土地收入长期占财政收入的20%左右，最高峰时一度达到36%，金融机构针对房地产产业链的信贷规模占比常年维持在30%以上，1998年以后这一比例更是超过50%。

房产一旦崩盘，香港财政也要一起完蛋。

房价暴跌还导致社会财富大量萎缩，在1997-2002年间，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，平均每位业主损失267万港元，部分家庭的住房甚至变成了“负资产”。

财富缩水导致香港民怨四起，加上受地产商怂恿的媒体煽风点火，公众便将楼价下跌和经济萧条的矛头一致对准“八万五”计划。

于是，50万有房中产们走上街头，抗议香港房价下跌，要求港府救市，让董建华下台。压力山大的董建华只好选择妥协，宣布从1998年6月起特区政府不再出售地皮。

2000年6月，董建华在接受媒体访问时首次承认，“八万五”建屋目标早已不再实施，因此已经“不存在”。

2002年11月，著名的“孙九招”公布，特区政府开始护盘楼市：取消土地拍卖一年；停止公屋新建计划；停止私人建屋与混合所有制建屋计划；取消限购政策；为低收入家庭提供特别按揭贷款等等……

在房价下跌的巨大惯性下，香港房价直到2003年8月才触底，期间累计下跌超过70%。此后，香港楼市又迎来了连续上涨15年的大牛市。

而牛市背后，又是无数香港市民的不可承受之重。

05.

2018年10月1日，由董建华创建的团结香港基金会发布了一支由刘德华配音的短片——《让下一代看见》。

“香港曾经走的很快，但近年外面世界也都越走越快，当全世界都向前走的时候，我们香港又在做什么？”

“买不了房子，租不起楼……”

短片直击香港最大的社会问题之一：楼价高企，普通百姓望洋兴叹，香港经济被地产绑架，创新无力，出头无地。

▲劏房租客的厨房和卫生间

就直接连在一起

香港并不是没有土地。

单就土地存量来看，全港住宅用地仅占7%，即便考虑到山多地少的因素，现有存量土地也绝对够用，完全不应该如此窘迫。

然而，在解决住房问题上，港府多年来一直也无可奈何，翻看回归以来历年的施政报告，房屋和土地供应一直是港府的头等大事。

从董建华的“八万五”计划，到梁振英提出加速修建公屋，再到林郑月娥的“明日大屿”计划，起初的雄心勃勃始终逃不过最后的无疾而终。

房价，仍然一路走高。

▲B站UP主“萌饭饭”的香港3平米住所

租金每月16000元港币

事出反常必有妖，到底是哪只无形的手始终牢牢操控着香港的天价楼房，答案并不难猜。

在香港，新鸿基、长实集团、新世界发展及恒基地产四大家族总资产、总营收都占房地产市场份额的50%以上，十大房企更是垄断了80%的市场。

他们拥有强大的现金流和丰厚的土地储备，由于很大部分的高额利润来自物业租金，所以他们根本不着急开发，而是囤地捂盘、操控楼市。

像李嘉诚在2017年出售的中环中心，每年的租金就能收40亿元；郭氏家族的环球贸易广场ICC，每年租金超过50亿；李兆基的香港IFC，每年租金更是高达百亿。

当这些最初靠低端制造业发家的富豪们，在房地产领域攫取到高额利润后，自然没有兴趣搞制造业升级，更没有兴趣去攀科技树。

他们只需要保住高房价，就能保住高租金，然后就可以坐享其成，大把收割财富。

所以，每当市场停滞时，地产商就会不断向政府施压，要求削减土地供应，一旦成功，各种价格不断向上的循环便会再次启动。

要想打破利益的羁绊，没有铁腕可不行。

2021年“两会”期间，中央要求香港解决包括房屋问题在内的各种深层次矛盾。

10月6日上午，香港特区行政长官林郑月娥在立法会发表了新的一份施政报告，最大的焦点就是将在香港建设北部都会区。

报告称，香港将在面积达300平方公里的都会区新建住房92万套，满足容纳250万人的住房需求，另外还要新建33万套公租房，给低收入人群解决住房问题。

▲（图源：观察者网风闻社区）

750万人的香港，一口气准备250万人的住房，什么形势一目了然，风向一变，香港的明天真的就要改写了。

正所谓，雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。

香港数十年以来堆积的住房问题，马上就要到彻底解决的时候了！